PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Câu hỏi của bạn về phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc: 

      Kính gửi Luật Sư, vào ngày 20/9 tôi ( bên bán) có kí một hợp đồng đặt cọc việc mua bán 1 bất động sản trị giá 9 tỷ 700 triệu và quy định lộ trình thanh toán như sau:

- Lần 1: ngày 20/9 nhận đặt cọc 1 tỷ

- Lần 2: ngày 20/12 sẽ ra công chứng sang tên và bên mua thanh toán tiếp 8 tỷ (ở đây không quy định sẽ thanh toán bằng hình thức nào)

- Lần 3: ngày 20/3/2020 sẽ thanh toán nốt 700 triệu.

     Và kèm theo điều kiện phạt cọc 1 tỷ nếu bên mua hoặc bên bán vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên đến khoảng tuần thứ 3 của tháng 10/2019, bên mua nói với chúng tôi rằng vào ngày  kí hợp đồng công chứng 20/12, bên mua sẽ đưa trước 2 tỷ tiền mặt và 6 tỷ còn lại sẽ thế chấp ngôi nhà của tôi, ngân hàng sẽ giải ngân cho tôi 6 tỷ nhưng sẽ phong tỏa tài khoản cho đến khi sổ đỏ đã được sang tên hoàn toàn cho người mua (khoảng 20 ngày sau), và phương thức thanh toán này tôi cũng không được bên mua trao đổi trước trong quá trình kí hợp đồng đặt cọc => Như vậy bên mua đã không làm đúng theo hợp đồng đặt cọc là sẽ chuyển hết số tiền 8 tỷ vào ngày 20/12, trên thực tế sau đó 20 ngày chúng tôi mới có thể sử dụng tiền này, như vậy bên mua có đang vi phạm hợp đồng? và tôi có quyền đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc này không? tôi có phải trả lại bên mua số tiền đặt cọc 1 tỷ không?

Câu trả lời của Luật sư về phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vi phạm hợp đồng đặt cọc, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc như sau:

1. Căn cứ pháp lý về phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc:

• Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc:

     Dựa trên những thông tin bạn cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự liên quan đến giao kết hợp hợp đồng, chúng tôi đưa ra quan điểm tư vấn giải đáp các vướng mắc của bạn như sau:

2.1 Về vấn đề phạt vi phạm điều khoản hợp đồng đặt cọc:

     Khi giao kết hợp đồng, pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận ý chí giữa các bên về các điều khoản của hợp đồng miễn là không trái với các điều cấm của luật. Theo đó, trường hợp bạn và bên mua đã thỏa thuận về quy trình thanh toán trước đó, tuy nhiên, trước khi đến giai đoạn thanh toán thứ 2 thì bên mua lại có đề nghị mới khác với thỏa thuận như ban đầu. Nhưng cần xét đến hai yếu tố sau để có thể xác định được rằng bên mua có vi phạm nghĩa vụ và phải chịu phạt vi phạm hay không:

     Thứ nhất, theo thỏa thuận hai bên sẽ thực hiện thanh toán giai đoạn 2 là 8 tỷ vào ngày 20/12, trong khi đó lời đề nghị mới của bên mua là vào gần cuối tháng 10 - tức chưa đến thời điểm thực hiện theo cam kết ban đầu. Do đó, đây chưa phải là hành vi vi phạm điều khoản hợp đồng dẫn đến nghĩa vụ bị phạt vi phạm. Mà nó có thể coi là lời đề nghị thay đổi để hai bên xem xét, bạn có thể đồng ý hoặc không. Trường hợp bạn không đồng ý và hai bên vẫn giữ nguyên nội dung thỏa thuận ban đầu mà bên mau đến ngày thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện thì khi đó sẽ được coi là vi phạm. Trường hợp bạn đồng ý thì coi như thỏa thuận thay thế được giao kết.

     Thứ hai, theo đề nghị giao kết ban đầu, hai bên vẫn chưa thống nhất hình thức thanh toán số tiền 8 tỷ kia. Trong khi đó, xét cho cùng, đề nghi của bên mua không nhằm để thoái thác nghĩa vụ thanh toán mà là bổ sung vào cách thức thanh toán ban đầu hai bên chưa thỏa thuận rõ, đồng thời để đảm bảo chắc chắn hơn việc sang tên sổ đỏ cho bên mua của bạn trước khi nhận đủ số tiền (cách làm tin). Do đó, bạn có thể xem xét có đồng ý hay không để hai bên thống nhất. [caption id="attachment_183084" align="aligncenter" width="600"] phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc[/caption]

2.2 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc:

     Căn cứ tại Điều 428, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

     Theo đó, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp của bạn, bên mua vẫn chưa có dấu hiệu của hành vi vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng như đã phân tích ở trên. Vì vậy, nếu bạn thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng là đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự như bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm. Do đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên thì hai bên nên cân nhắc lại về hình thức thanh toán trên trước rồi mới xem xét đến khả năng có chấm dứt thực hiện hợp đồng hay không.

2.3 Về hoàn trả số tiền đặt cọc:

     Khi ban đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua chưa có sự vi phạm nghĩa vụ thì bạn sẽ phải hoàn trả số tiền đặt cọc và ngoài ra còn phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường nếu xảy ra thiệt hại cho bên mua khi hợp đồng bị chấm dứt thực hiện. 

Bài viết tham khảo:

• Tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
• Thủ tục tách thửa gộp thửa theo quy định của pháp luật

    Để được tư vấn chi tiết về phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn đất đai 24/7 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Ngô Hương Li