Nội dung tư vấn về thế chấp tài sản theo quy định pháp luật

1. Thế chấp quyền sử dụng đất

     Điều 325 Bộ luật dân sự quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

     "1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Tài sản gắn liền với đất có thể là cây lâu năm, công trình xây dựng… những tài sản này thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận về thế chấp tài sản gắn liền với đất, nếu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì những tài sản này được xử lý như tài sản thế chấp, chỉ trừ những trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Quy định này xuất phát trên thực tế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, do đó việc chuyển dịch quyền đối với tài sản gắn liền với đất luôn gắn liền với việc chuyển dịch quyền sử dụng đất.

     Còn đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của người sử dụng đất thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Thế chấp tài sản gắn liền trên đất

     Căn cứ vào Điều 326 Bộ luật dân sự quy định về thế chấp tài sản gắn liền trên đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

     "1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Như vậy, trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng khác… thế chấp những tài sản này mà không thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản thế chấp, quyền sử dụng đất cũng được xử lý như tài sản bảo đảm. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chỉ xử lý tài sản gắn liền với đất mà không được xử lý quyền sử dụng đất. Quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm.

     Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bài viết tham khảo:

• Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo quy định mới nhất