Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định

Trên đây là tư vấn về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, cách thức bảo đảm quyền lợi của bạn một cách tốt nhất là ở cách 2 và cách 3...

MUA ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Câu hỏi của bạn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng:

     Tôi có câu hỏi về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau: Tôi hiện muốn mua mảnh đất có trị giá 1 tỷ 1. Tuy nhiên, mảnh đất này hiện đang bị thế chấp tại ngân hàng là 500 triệu đồng. Vậy, tôi có thể mua được mảnh đất này không và phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình nếu mua được. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng 

     Chào bạn! Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng, chúng tôi xin đưa tư vấn về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng:

2. Nội dung tư vấn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng:

     Hiện nay, có rất nhiều thửa đất có vị trí đẹp và thuận lợi kinh doanh được bán với giá trị khá rẻ. Điều này khiến nhiều người quan tâm và muốn mua đất. Tuy nhiên, nếu không kiểm tra kỹ thì rất có khả năng người mua sẽ bị thiệt hại khi mua đất như đất đó đang có tranh chấp hoặc đất đang thế chấp tại ngân hàng. Vì vậy, muốn mua đất đặc biệt là trường hợp đất đang bị thế chấp tại ngân hàng bạn cần chú ý các nội dung sau:

2.1 Mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng được không?

     Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

… 

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

     Theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp (tức là chủ nhà) có quyền được bán, thay thế, trao đổi tặng cho đất đang thế chấp trừ trường hợp được quy tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.

     Căn cứ Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

… 

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

     Như vậy, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc đối tượng thế chấp. Và theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý thì chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. 

Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

2.2 Hình thức mua đất đang thế chấp tại ngân hàng 

     Việc mua bán nhà đất thế chấp luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bạn cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, bạn phải cân nhắc đến việc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà bất chấp mua. Hoặc bạn có thể nhờ luật sư tư vấn, cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh cũng nhờ bên công chứng và làm sẵn hợp đồng mua bán, sang tên để đảm bảo quyền lợi. 

     Về cách thức mua đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có thể lựa chọn cách thức thanh toán cho Ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) sau đó lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, các cách thức thanh toán:

     Cách 1: Các bên sẽ thỏa thuận để bạn trả 500 triệu VNĐ là tiền trả trước và ký kết giấy biên nhận. Sau này, 500 triệu VNĐ sẽ được trừ khi các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

     Cách 2:  Thỏa thuận ba bên. Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

     Cách 3: Thay thế bằng tài sản thế chấp khác. Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. 

     Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, cách thức bảo đảm quyền lợi của bạn tốt là ở cách 2 và cách 3. Nếu có dấu hiệu lừa gạt từ phía bên bán, hoặc quá khó để đàm phán giải quyết, bạn hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn. 

     Bài viết tham khảo 

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng theo quy định quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Nguyễn Thái