Những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

10:00 30/11/2023

Hiện nay, có rất nhiều thửa đất có vị trí đẹp và thuận lợi kinh doanh được bán với giá trị khá rẻ. Điều này khiến nhiều người quan tâm và muốn mua đất. Tuy nhiên, nếu không kiểm tra kỹ thì rất có khả năng người mua sẽ bị thiệt hại khi mua đất như đất đó đang có tranh chấp hoặc đất đang thế chấp tại ngân hàng. Vì vậy, muốn mua đất đặc biệt là trường hợp đất đang bị thế chấp tại ngân hàng bạn cần chú ý các nội dung sau:

Những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng
Mua đất đang thế chấp tại ngân hàng
Pháp luật dân sự
19006500
Tác giả:
Đánh giá bài viết

NHỮNG LƯU Ý KHI MUA ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Câu hỏi của bạn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng:

Tôi có câu hỏi về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau: Tôi hiện muốn mua mảnh đất có trị giá 1 tỷ 1. Tuy nhiên, mảnh đất này hiện đang bị thế chấp tại ngân hàng là 500 triệu đồng. Vậy, tôi có thể mua được mảnh đất này không và phải lưu ý những gì để bảo vệ quyền lợi của mình nếu mua được? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

Chào bạn! Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng, chúng tôi xin đưa tư vấn về mua đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau:

Căn cứ pháp lý

BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

Nội dung tư vấn

1. Có được mua đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

...

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp (tức là chủ nhà) có quyền được bán, thay thế, trao đổi tặng cho đất đang thế chấp trừ trường hợp được quy tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.

Căn cứ Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

...

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc đối tượng thế chấp. Và theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý thì chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được.

2. Những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng?

2.1. Lưu ý về chủ sở hữu quyền sử dụng đất

Chủ sở hữu quyền sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến đất, chủ sở hữu phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự cũng như có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp pháp. Còn phải lưu ý về việc quyền sử dụng đất mua bán là thuộc sở hữu chung hay riêng. Quyền sử dụng đất có thể thuộc sở hữu riêng của cá nhân, sở hữu chung của vợ chồng hay sở hữu chung của nhiều người. Trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay của nhiều người thì khi thực hiện giao dịch phải có mặt đầy đủ và thực hiện ký kết. Trong trường hợp có người vắng mặt thì cần có giấy ủy quyền được công chứng cho những người còn lại thực hiện ký kết. Việc này nhằm tránh các tranh chấp xảy ra khiến cho hợp đồng trở nên vô hiệu. Thông tin về chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ liên quan sẽ được lưu giữ tại ngân hàng, vì vậy mà người mua sẽ khó xác định được chính xác thông tin. Trong nhiều trường hợp mua đất đang thế chấp tại ngân hàng, sau khi bên mua đặt cọc để rút sổ đỏ khỏi ngân hàng thì mới biết quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung và không được thống nhất thực hiện giao dịch, từ đó này sinh các tranh chấp. Đây là một rủi ro mà người mua cần lưu ý khi tiến hành mua đất đang thế chấp tại ngân hàng.

2.2. Lưu ý về các khoản vay mà việc thế chấp bảo đảm

Trong nhiều trường hợp, bên bán vì trục lợi hoặc có mục đích lừa đảo sẽ cung cấp không đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất. Có nhiều trường hợp quyền sử dụng đất được bên bán dùng để bảo đảm cho các khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau. Khi bên mua thực hiện đặt cọc để thanh toán cho khoản vay tại một ngân hàng thì mới biết quyền sử dụng đất còn được bảo đảm cho nhiều khoản vay khác, tại nhiều ngân hàng khác và các ngân hàng này không cho phép giao dịch. Hậu quả là bên mua đã mất tiền đặt cọc mà không thực hiện được giao dịch mua bán quyền sử dụng đất. Để tránh rủi ro này, bên mua nên tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của đất (đất đang được thế chấp ở những ngân hàng nào, đã bị xử lý tài sản bảo đảm chưa...) trước khi thực hiện đặt cọc.

2.3. Lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc thường được giao kết nhằm mục đích bên mua sẽ đặt cọc trước một khoản tiền để thanh toán cho khoản vay tại ngân hàng nhằm rút sổ đỏ và thực hiện thủ tục xóa chấp. Tuy nhiên trong một số tình huống, sau khi đã xóa đăng ký thế chấp, bên bán không đồng ý bán với giá đã thỏa thuận với bên mua tại thời điểm trước khi xóa đăng ký thế chấp. Bên mua hoặc là phải thực hiện giải quyết tranh chấp để tiếp tục mua bán hoặc yêu cầu bên bán bồi thường/phạt cọc, trả cọc để đòi lại quyền lợi cho mình. Thực tế các vụ kiện tụng/giải quyết tranh chấp cho thấy, dù bên mua thực hiện theo cách nào thì cũng rất tốn kém thời gian, công sức. Để tránh rủi ro này, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên, đặc biệt là bên mua cần thể hiện việc khoản tiền đặt cọc sẽ được đảm bảo cho việc mua bán sau này với số tiền cụ thể. Ngoài ra, sau khi thực hiện đặt cọc, bên mua rất khó để theo dõi, kiểm soát tình hình nếu sau khi chuyển tiền/đưa tiền/thanh toán khoản tiền này cho bên bán mà bên bán không dùng để thanh toán khoản tiền nợ với ngân hàng. Hậu quả là bên mua trong trường hợp này có thể là bị mất số tiền này hoặc rất khó khăn trong việc đòi lại số tiền này từ bên bán. Để loại trừ trường hợp này, bên mua có thể cân nhắc việc thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc và thực hiện đặt cọc trực tiếp tại ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đặt cọc, bên mua có thể yêu cầu bên bán ngay lắm tức thực hiện thanh toán khoản vay để rút sổ đỏ khỏi ngân hàng. Việc này sẽ làm giảm bớt rủi ro cho bên mua. Sau khi thực hiện rút sổ đỏ, thủ tục tiếp theo cần thực hiện là xóa thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Việc này có thể được thực hiện bởi bên bán hoặc được ủy quyền cho bên mua thực hiện. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro trong trường hợp bên bán sau khi rút sổ đỏ thì biến mất thì bên mua có thể yêu cầu bên bán giao kết một văn bản thỏa thuận ủy quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn bản đó sẽ thể hiện rằng bên mua có cầm quyền giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ cùng bên bán hoặc tự mình tới Văn phòng Đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Sau khi thực hiện xóa thế chấp, các bên gửi thông báo xóa thế chấp tới cơ quan công chứng để xác nhận đất đã được xóa thế chấp. Sau khi thực hiện các thủ tục trên, các bên có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.4. Lưu ý về phí, lệ phí khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

Các loại phí, lệ phí khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng gần như giống với các loại phí, lệ phí trong các trường hợp mua bán đất thông thường, bao gồm các loại như: Phí trích lục, Phí công chứng, Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ, Phí thẩm định hồ sơ,... Trong các loại phí, lệ phí kể trên, có những loại phí, lệ phí được pháp luật quy định rõ thuộc nghĩa vụ của bên bán hoặc bên mua, nhưng cũng có các loại phí, lệ phí sẽ do các bên thỏa thuận nộp. Do đó, khi giao kết hợp đồng, các bên nên thỏa thuận rõ nghĩa vụ nộp các loại phí, lệ phí là thuộc về bên nào để tránh những tranh chấp không đáng có.

3. Các cách thức mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng

Việc mua bán nhà đất thế chấp luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bạn cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, bạn phải cân nhắc đến việc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà bất chấp mua. Hoặc bạn có thể nhờ luật sư tư vấn, cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh cũng nhờ bên công chứng và làm sẵn hợp đồng mua bán, sang tên để đảm bảo quyền lợi.

Về cách thức mua đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có thể lựa chọn cách thức thanh toán cho Ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) sau đó lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, các cách thức thanh toán:

Cách 1: Các bên sẽ thỏa thuận để bạn trả 500 triệu VNĐ là tiền trả trước và ký kết giấy biên nhận. Sau này, 500 triệu VNĐ sẽ được trừ khi các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Cách 2: Thỏa thuận ba bên. Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

Cách 3: Thay thế bằng tài sản thế chấp khác. Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, cách thức bảo đảm quyền lợi của bạn tốt là ở cách 2 và cách 3. Nếu có dấu hiệu lừa gạt từ phía bên bán, hoặc quá khó để đàm phán giải quyết, bạn hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn.

Bài viết tham khảo

Liên hệ Luật sư tư vấn về: Những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Nếu bạn đang gặp những vướng mắc về những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng mà không thể tự mình giải quyết được thì bạn nên gọi ngay cho Luật Sư thay vì phải mất thời gian nghiên cứu vì có nghiên cứu cũng không thể hiểu rộng bằng Luật Sư, vì vậy để tránh những rủi ro không đáng có bạn nên tham khảo ý kiến Luật Sư.

Luật Sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033
Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Nguyễn Thái

Gọi cho luật sư

Tư vấn qua Zalo

Yêu cầu dịch vụ

Soạn đơn/Hợp đồng

Những lưu ý khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

NHỮNG LƯU Ý KHI MUA ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Câu hỏi của bạn về vấn đề mua đất đang thế chấp tại ngân hàng: