GIAO KẾT HỢP ĐỒNG NHƯNG KHÔNG KÝ THÊM PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Chúng tôi có hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn 10 năm. Sau mỗi 3 năm tiền thuê tăng 12%, năm thứ 7 giá thuê tăng 12% so với năm thứ 6 và được cố định trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng. Chúng tôi có ký phụ lục hợp đồng, giảm giá thuê từ năm thứ 4 đến năm thứ 6 cho bên thuê, và giữ nguyên giá thuê của năm thứ 7 đến năm thứ 8 bằng giá thuê năm thứ 6. Nay tới năm thứ 9 của hợp đồng, chúng tôi không muốn ký thêm phụ lục hợp đồng gia hạn giảm giá cho bên thuê. Vậy chúng tôi có làm như vậy được không? Bên thuê có phải thanh toán cho năm thứ 9 bằng năm thứ 6 X12% như đã ký trong hợp đồng chính hay không? Mong sự hồi âm sớm. Chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn:

1. Không ký thêm phụ lục hợp đồng có được không?

     Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Còn phụ lục hợp đồng thì được quy định tại Điều 403 BLDS như sau:

     “1. Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.      2. Trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.”

     Phụ lục hợp đồng là phần kèm theo của hợp đồng, quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng và hiệu lực thi hành thì như hợp đồng. Tuy nhiên nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng, nếu trái với nội dung của hợp đồng mà được các bên thừa nhận cũng như thực hiện thì coi như điều khoản trong hợp đồng được sửa đổi và phụ lục hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp luật.

     Theo đó, chúng ta có thể thấy phụ lục hợp đồng được hình thành và thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có thể hình thành vào bất cứ giai đoạn nào khi thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên hoặc ghi nhận trong hợp đồng. Do đó, nếu như một trong hai bên không đồng ý ký thêm phụ lục hợp đồng, mà trong hợp đồng cũng không quy định việc giao kết phụ lục thì hoàn toàn chỉ tuân thủ theo các điều khoản trong hợp đồng đã giao kết. Trong trường hợp của bạn, nếu như trong hợp đồng thuê nhà không quy định về việc ký phụ lục hợp đồng trong năm thứ 9 thì việc có ký phụ lục hợp đồng hay không phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên, nếu một bên không đồng ý thì phụ lục hợp đồng sẽ không được ký kết. [caption id="attachment_56083" align="aligncenter" width="411"] Giao kết hợp đồng nhưng không ký thêm phụ lục hợp đồng có được không?[/caption]

2. Bên thuê nhà phải thanh toán cho năm thứ 9 như thế nào?

     Khi thanh toán tiền thuê nhà năm thứ 9, chúng ta phải căn cứ vào hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận (vì không ký thêm phụ lục hợp đồng). Theo như bạn trình bày thì trong hợp đồng thuê nhà các bên có thỏa thuận thời hạn thuê nhà là10 năm, sau mỗi 3 năm tiền thuê tăng 12%, năm thứ 7 giá thuê tăng 12% so với năm thứ 6 và được cố định trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng. Hợp đồng ghi nhận giá thuê nhà sẽ tăng dần, cụ thể là tăng tới năm thứ 7 và từ đó về sau (bao gồm năm thứ 8, 9, 10) giá thuê nhà sẽ cố định. Sự cố định này không được thể hiện rõ ràng bằng một con số cụ thể nên có thể sẽ gây ra sự không thống nhất trong việc hiểu nội dung hợp đồng.

     Điều 404 BLDS quy định về giải thích hợp đồng như sau:

     “1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng.      2. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng.      3. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng.      4. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng.      5. Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng.      6. Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia.”

     Theo đó, khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng. Như bên bạn (bên cho thuê nhà) hiểu là bên thuê phải thanh toán cho năm thứ 9 bằng năm thứ 6 X12%, cách hiểu này sẽ được áp dụng thực hiện khi bên thuê nhà cùng đồng ý. Trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí của các bên về việc thanh toán tiền thuê nhà trong năm thứ 9 thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng và ý chí chung này phải phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết:

• Giải thích hợp đồng thuê nhà khi có điều khoản không rõ ràng
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định pháp luật

   Để được tư vấn về lĩnh vực dân sự quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.