ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?

Câu hỏi của bạn:

     Gia đình tôi có mảnh đất trồng lúa do ông bà khai hoang và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng cây lâu năm thì cần phải làm như thế nào? Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này là gì? Tôi đã làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất nông nghiệp từ 4 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Mẹ và anh trai tôi đã lên UBND xã rất nhiều lần để hỏi về vấn đề này nhưng địa chính của xã đều hẹn lần sau đến lấy. Lên phòng Tài nguyên và môi trường để hỏi thì được thông báo là không nhận được hồ sơ của gia đình tôi. Giờ tôi phải làm gì để lấy được sổ đỏ khi mà đã 4 năm kể từ thời điểm địa chính xã xuống đo đạc thực trạng mảnh đất và làm hồ sơ, thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Thông tư 25/2014/TT- BTNMT Quy định về bản đồ địa chính

Nội dung tư vấn:

     Trình tự, thủ tục, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp lần đầu.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất.

     1.1. Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất.

     Thứ nhất, phải đáp ứng các điều kiện chung được quy định tại điều 188 luật đất đai 2013, gồm:

• Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Đang trong thời hạn sử dụng đất

     Thứ hai, người sử dụng đất có mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn đang muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.

     Thứ ba, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính thì mới được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1.2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

     Bước 1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

     Hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất; Tờ khai nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ thì phải có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (theo mẫu).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính).
• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Bản sao chứng thực các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

     Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường thực hiện các công việc sau:

• Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do gửi cho Ủy ban nhân dân xã và người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
• Nếu hồ sơ đủ điều kiện: thẩm định hồ sơ; thẩm định sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra hiện trạng (trong trường hợp cần phải kiểm tra); xin ý kiến của các cơ quan có liên quan; yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có giải trình, bổ sung (nếu cần, thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất); tổng hợp ý kiến nếu đủ điều kiện thì lập tờ trình, dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các công việc để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

     Xem xét, cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

     Bước 4: Nhận kết quả cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất nhận kết quả là văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện và thông báo các nghĩa vụ tài chính cho cá nhân, hộ gia đình (thời gian nhận được: trong vòng 10 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ).

     Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ nhà đất…

     Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong trường hợp đất không có giấy tờ

     Khoản 5 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp như sau:

     “5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

     a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

     b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;”

     Như vậy, nếu đất nhà bạn sử dụng từ trước ngày 1/7/2004, đã sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, thì đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất sử dụng ổn định là đất sử dụng liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm đóng thuế đất hàng năm căn cứ vào biên lai thu thuế đất hàng năm. Việc sử dụng đất lâu dài ổn định của gia đình bạn còn được thể hiện trong bản trích đo địa chính thửa đất.

3. Tư vấn theo thông tin mà bạn cung cấp.

     Thứ nhất, theo những gì mà bạn cung cấp thì đất nhà bạn thuộc đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm. Do đó, gia đình bạn đã đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này. Việc gia đình bạn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã lên hỏi thông tin trên phòng Tài nguyên môi trường thì chưa có hồ sơ của gia đình bạn trên đó, trong trường hợp này gia đình bạn nên gửi đơn kiến nghị đến phòng địa chính cấp xã để được trả lời vì lý do gì mà chưa nhận được giấy chứng nhận trong thời gian qua. Và hiện tại trên phòng Tài nguyên và môi trường chưa nhận được hồ sơ của gia đình bạn là vì sao?

     Thứ hai, sau khi nhận được đơn kiến nghị của bạn thì cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bạn bằng văn bản lý do chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xảy ra các trường hợp như sau:

     Trường hợp 1: Gia đình bạn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do việc cấp giấy chứng nhận đối với loại đất đai được khai hoang sẽ được làm theo từng đợt và sẽ phải mất khoảng thời gian khá là lâu mới có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

     Trường hợp 2: Có khả năng đến thời điểm hiện tại gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do phía cơ quan địa chính của xã đã không gửi hồ sơ của gia đình bạn thì cần có yêu cầu địa chính của xã thực hiện việc chuyển hồ sơ của gia đình bạn lên trên phòng Tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Trường hợp 3: khi có đơn yêu cầu mà phía địa chính xã vẫn tiếp tục không gửi hồ sơ của gia đình bạn lên cơ quan có thẩm quyền để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể khởi kiện hành chính ra Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hướng dẫn làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2013
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định mới
• Đất trong hành lang an toàn lưới điện có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.          

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng