1. CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN BỀ MẶT 

       Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác bao gồm 3 quyền: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng và Quyền bề mặt. Lần đầu tiên pháp luật Việt Nam công nhận quyền bề mặt. Điều này làm tăng khả năng định đoạt tài sản của chủ sử dụng đất khi muốn giữ quyền làm chủ của mình lại vừa muốn cho người khác khai thác đất để sinh lợi. 

     Vậy quyền bề mặt là gì? Căn cứ xác lập quyền bề mặt như thế nào? Được quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự 2015: "Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác." cụ thể như sau:

1. Căn cứ xác lập quyền bề mặt

         Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Các bên xác lập quyền bề mặt trên cơ sở hợp đồng, các bên tự thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của các bên.

     Ví dụ 2 bên ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt. Người chủ sử dụng đất vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người sử dụng đất. Bên mua quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng bề mặt của miếng đất này, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt nếu không có nhu cầu sử dụng tiếp. Người sử dụng đất cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình như các quyền đối với tài sản khác.

2. Thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt

Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

     Như vậy, thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt được tính từ thời điểm chuyển giao quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoặc pháp luật quy định khác.

3. Thời hạn thực hiện quyền bề mặt

     Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.

     Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng. 

4. Nội dung của quyền bề mặt

     Nội dung của quyền bề mặt được quy định: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

     Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

5. Các trường hợp chấm dứt quyền

Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:

• Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
• Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một;
• Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
• Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai;
• Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật (Điều 272 BLDS).

     Trường hợp chấm dứt quyền, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

     Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi chấm dứt quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi chấm dứt quyền thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

     Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

     Trên đây là quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: [email protected]. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.