CẢNH GIÁC CHIÊU TRÒ LỪA ĐẢO ĐẶT CỌC MUA NHÀ

   Hiện nay, việc đặt cọc là hành động bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi thực hiện giao dịch mua bán nhà. Tuy nhiên, việc đặt cọc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi nhiều người lợi dụng việc đặt cọc để chiếm đoạt số tiền này, dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”. Vậy làm sao để cảnh giác chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà này? Hãy tham khảo bài viết của Luật Toàn Quốc dưới đây.

1. Chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà

     Chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà là bên lừa đảo bằng cách đăng tin rao bán một mảnh đất với giá đặt cọc cực hời so với thị trường. Bên cạnh đó, bên bán còn cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý, sổ sách nhà đất để đảm bảo tính xác thực.

     Do đó, nhiều người đã rơi vào chiếc bẫy hấp dẫn này mà không hay biết mình đang bị lừa đảo đặt cọc mua nhà.

2. Cảnh giác chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà

    Các hình thức, chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà mà người dân có thể gặp như sau:

     Thứ nhất, “Mất tích”, gây khó dễ sau khi nhận tiền cọc

     Hành vi lừa đảo tiền đặt cọc nhà đất thường gặp nhất hiện nay, sau khi nhận tiền đặt cọc của bên mua, theo một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận, thường là trong vòng 1 tháng, bên bán sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho bên mua. Tuy nhiên, khi tới thời hạn giao kết, không ít người mua hoảng hốt bởi bị bên bán cắt đứt liên lạc, ôm tiền “biến mất” hoặc viện đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên, không ra công chứng,…

      Thứ hai, môi giới lừa tiền cọc

      Hiện nay, có một số người mua nhà đất giao dịch trực tiếp với công ty môi giới hoặc cò đất quen biết mà không thông qua chủ nhà. Phương thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

      Có những trường hợp sau khi nhận cọc, phía công ty môi giới “biến mất” không rõ lý do, còn chủ nhà phủ nhận mối quan hệ giữa hai bên. Nếu căn cứ trên hợp đồng đặt cọc đã ký kết, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua. Bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc.

      Thứ ba, Rắc rối tiền cọc vì quan hệ hôn nhân của chủ nhà

      Có trường hợp sổ đỏ là tài sản chung của hai vợ chồng sau khi kết hôn nhưng thông tin trên sổ đỏ chỉ ghi tên người vợ hoặc người chồng. Có căn nhà là tài sản chung sau hôn nhân nhưng chưa có biên bản phân chia tài sản.

       Nếu người mua không am hiểu về pháp lý, thấy thông tin trên sổ đỏ trùng khớp với người rao bán, xuống tiền cọc nhanh thì có khả năng sẽ gặp rắc rối bởi chồng/vợ của người rao bán không đồng ý bán.

     Trường hợp này các bên có thể tự thỏa thuận với nhau. Nếu không đi đến thống nhất về phương án giải quyết, bên mua có thể khởi kiện bên bán ra toà. Việc tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện cũng mất nhiều thời gian.

       Thứ tư, Chỉ có một mảnh đất nhưng nhận cọc của nhiều người

      Chiêu thức của các đối tượng là đăng tin rao bán nhà đất với giá khá thấp so với thị trường. Bên bán cũng cung cấp cho người hỏi mua hình ảnh sổ đỏ để chứng minh minh bạch về pháp lý. Khách đồng ý mua, bên bán sẽ yêu cầu khách cọc tiền bằng giấy viết tay. Chỉ có một mảnh đất nhưng đối tượng ôm cọc của nhiều người. Sau khi gom được một khoản tiền lớn, đối tượng liền cao chạy xa bay khiến nhiều người đã đặt cọc phải ôm hận.

    Thứ năm, Lừa cọc từ những mảnh đất có vướng mắc pháp lý

       Vì có nhu cầu thực, ham giá rẻ, không ít trường hợp ngay từ đầu người mua đã biết mảnh đất đó không đảm bảo về mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, nhà đang thế chấp ngân hàng, giấy tờ đứng tên người khác… nhưng vẫn dại dột nghe lời người bán đặt cọc rồi “tiền mất tật mang”.

     Thứ sáu, Rủi ro cọc chồng cọc

     Ở những khu vực “sốt đất”, nhiều người thường “lướt sóng” mua bán nhà đất qua hình thức đặt cọc, còn gọi là đặt cọc chồng cọc.

     Phương thức mua bán nhà đất không chính quy này thường mang đến lợi nhuận nhanh chóng. Người mua trước mới đặt cọc, thấy giá tăng là chốt lời bán cho người mua sau bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc. Cứ như thế, những người mua sau đó thấy có lãi lại đẩy hàng cho người kế tiếp.

     Rủi ro của việc mua bán nhà đất cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên “hủy kèo” hay lừa tiền đặt cọc, toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ như hiệu ứng domino.

     Bên cạnh đó, người “lướt sóng” thích cọc giấy tay để huỷ cho dễ, đỡ phức tạp về pháp lý. Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và nó chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn.

3. Người dân cần làm gì khi bị lừa đảo khi đặt cọc mua nhà

     Khi bị lừa đặt cọc mua bán đất đai, người dân cần tố cáo ra phía cơ quan công an. Khi tố cáo, nạn nhân cần cung cấp cho cơ quan chức năng những bằng chứng liên quan đến hoạt động lừa đảo.

     Để bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân nên cảnh giác với các chiêu trò lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai.

      Người dân cần lưu ý rằng, đối với việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luôn cần các bên trao đổi rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán, nội dung thanh toán, các chứng thư, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

     Đặc biệt, các giao dịch này phải được thực hiện tại văn phòng công chứng. Có như vậy, người dân mới có thể bảo vệ quyền lợi của mình trước những chiêu trò lừa đảo hiện nay.

4. Mức phạt khi có hành vi lừa đảo đặt cọc mua nhà

4.1 Truy cứu TNHS tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

     Theo đó, căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi bởi điểm a, c Khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định về mức phạt cho tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cụ thể:

     Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2-50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

•  Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
•  Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật Hình sự 2015, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
•  Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
•  Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
• Mức phạt cao nhất của tội này có thể bị phạt tù chung thân.

     Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01-05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

4.2 Mức xử phạt vi phạm hành chính

      Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định như sau:

     Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

•  Trộm cắp tài sản, xâm nhập vào khu vực nhà ở, kho bãi hoặc địa điểm khác thuộc quản lý của người khác nhằm mục đích trộm cắp, chiếm đoạt tài sản;
•  Công nhiên chiếm đoạt tài sản;
•  Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
•  Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;
•  Thiếu trách nhiệm gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp.

     Mức phạt cao nhất cho Hành vi này có thể đến 05 triệu đồng.

     Ngoài ra, còn áp dụng hình thức xử phạt bổ sung:

• Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
•  Trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính.

     Biện pháp khắc phục hậu quả:

•  Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
•  Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép;
•  Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

5. Hỏi đáp về cảnh giác chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà:

Câu hỏi 1: Luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay có giá trị pháp lý hay không? Tôi cảm ơn!

     Theo quy định Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực.
     Theo đó, hợp đồng đặt cọc viết tay hay giấy đặt cọc viết tay đều có giá trị về mặt pháp lý.

Câu hỏi 2: Luật sư cho tôi hỏi: Bị lừa đảo đặt cọc mua nhà có lấy lại được tiền không? Tôi cảm ơn!

     Bạn bị lừa đảo đặt cọc mua nhà thì vẫn có thể lấy lại được tiền, bạn phải làm đơn trình báo/ đơn tố giác tới cơ quan công an cấp phường/ xã nơi bạn cư trú hoặc bạn phải làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết để đòi lại tiền đặt cọc. 

    Kèm theo đơn khởi kiện bạn phải nộp thêm các tài liệu chứng minh bạn bị lừa như sao kê ngân hàng, tin nhắn bên lừa đảo và bạn trao đổi với nhau, CCCD của bạn,..

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Nguyễn Huệ