Cách tính thuế đất ở hàng năm theo quy định mới nhất. Mức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bao nhiêu. Thời hạn nộp thuế sử dụng phi nông nghiệp là khi nào? Mời bạn đọc tham khảo bài viết của Luật Toàn Quốc dưới đây

1. Thuế đất ở hàng năm được hiểu như thế nào?

      Thuế đất ở hàng năm là một khoản nộp ngân sách nhà nước bắt buộc mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải đóng khi sử dụng đất, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn. 

      Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 4 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định dựa trên căn cứ tính thuế là: diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

2. Diện tích đất tính thuế

     Theo quy định tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 4 Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Điều 4, Điều 5 Thông tư 153/2011/TT- BTC. Diện tích đất tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định như sau:

     Thứ nhất, trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

     Thứ hai, trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

     Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.

     Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận.

     Thứ ba, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

• Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hệ số phân bổ được xác định như sau:
  • Trường hợp không có tầng hầm: Hệ số phân bổ = (diện tích xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư) : (tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng)
  • Trường hợp có tầng hầm: Hệ số phân bổ = (diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư) : [(Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + (50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng)]
  • Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất: Hệ số phân bổ = [0,5 x (diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất)] : (tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất)

     Trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.

     Thứ tư, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế.

• Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới.
• Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như sau:
  • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
  • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
  • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
  • Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức. Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này.
• Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.
• Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:
  • Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;
  • Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở khác có quyền sử dụng.

3. Giá 1m2 đất tính thuế

     Căn cứ theo Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 05 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

4. Thuế suất

     Thuế suất được sử dụng để tính thuế đất ở hàng năm được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Luật thuế SDĐPNN và hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC:

• Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

• Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Bài viết tham khảo khác:

• Căn cứ xác định đất sử dụng sai mục đích là gì
• Hướng dẫn kê khai thuế phi nông nghiệp mẫu 01/TK-SDDPNN
• Khai thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định như thế nào?
• Dịch vụ kê khai hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhanh chóng, giá rẻ

5. Hỏi đáp về cách tính thuế đất ở hàng năm theo quy định mới nhất:

     Căn cứ theo Điều 4 Luật thuế SDĐPNN 2010 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định như sau:

     Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

     Như vậy, trong trường hợp bạn đi thuê đất để sử dụng thì nghĩa vụ thuế được xác định căn cứ nội dung thỏa thuận giữa bạn và chủ đất. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bạn là người nộp thuế thì bạn phải nộp. Còn không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định là chủ sử dụng đất là người có nghĩa vụ nộp. 

 Câu hỏi 2: Luật sư cho tôi hỏi: thời hạn nộp thuế đất ở hàng năm là khi nào? Tôi cảm ơn!

    Thời hạn thực hiện nộp thuế đất ở hàng năm căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP cụ thể như sau:

    Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.

     Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31/10.

    Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31/3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

     Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.