Cách tính thuế đất ở hàng năm theo quy định mới nhất

Thuế đất ở hàng năm hay còn gọi là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm. Cách tính thuế đất ở hàng năm như sau:

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Nhà tôi có một mảnh đất là đất ở, có một căn nhà trên đó. Hàng năm, tôi vẫn nộp tiền thuế theo giấy của thôn gửi về. Tôi muốn biết thuế này được tính như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách tính thuế đất ở hàng năm, với câu hỏi của bạn về cách tính thuế đất ở hàng năm chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

     Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 4 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định dựa trên căn cứ tính thuế là: diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

     Nội dung được trình bày chi tiết dưới đây:

1. Diện tích đất tính thuế

     Theo quy định tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Điều 4, Điều 5 Thông tư 153/2011/TT- BTC. Diện tích đất tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định như sau:

     Thứ nhất, trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

     Thứ hai, trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

     Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.

     Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận.

     Thứ ba, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

  • Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Hệ số phân bổ được xác định như sau:
    • Trường hợp không có tầng hầm: Hệ số phân bổ = (diện tích xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư) : (tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng)
    • Trường hợp có tầng hầm: Hệ số phân bổ = (diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư) : [(Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + (50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng)]
    • Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất: Hệ số phân bổ = [0,5 x (diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất)] : (tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất)

     Trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.

     Thứ tư, hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế.

  • Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới.
  • Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như sau:
    • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
    • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
    • Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
    • Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức. Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này.
  • Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.
  • Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:
    • Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;
    • Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở khác có quyền sử dụng;

2. Giá 1m2 đất tính thuế

     Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 05 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

3. Thuế suất

     Thuế suất được sử dụng để tính thuế đất ở hàng năm được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Luật thuế SDĐPNN và hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC:

  • Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

BẬC THUẾ

DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2)

THUẾ SUẤT (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

  • Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

4. Tình huống tham khảo: Xác định người nộp thuế nhà đất hàng năm

     Thưa Luật sư, tôi có thuê một thửa đất để xây dựng tòa nhà văn phòng. Hàng năm, tôi có nhận được thông báo đi nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tôi đã thông báo cho chủ đất để đi nộp nhưng họ không chịu và bảo tôi phải có trách nhiệm nộp tiền đó cho Nhà nước. Vậy Luật sư cho tôi biết tôi có phải nộp thuế này không? Tôi xin cảm ơn!

     Căn cứ quy định tại Điều 4 Luật thuế SDĐPNN 2010 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC:

     Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

     Như vậy, trong trường hợp bạn đi thuê đất để sử dụng thì nghĩa vụ thuế được xác định căn cứ nội dung thỏa thuận giữa bạn và chủ đất. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bạn là người nộp thuế thì bạn phải nộp. Còn không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định là chủ đất là người có nghĩa vụ nộp. 

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về cách tính thuế đất ở hàng năm:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về cách tính thuế đất ở hàng năm và các vấn đề khác liên quan mà bạn còn chưa rõ như: thời hạn nộp tiền thuế đất, thủ tục nộp tiền thuế đất… Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.  

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về cách tính thuế đất ở hàng năm về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.  

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.