THỜI HẠN BẢO HÀNH NHÀ Ở

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thời hạn bảo hành nhà ở về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thời hạn bảo hành nhà ở như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Xây dựng 2014;
• Luật Nhà ở 2014;
• Nghị định 46/2015/NĐ- CP quy định về quản lý chất lượng bảo trì công trình xây dựng.

1. Quy định chung về bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

    Một là, luật xây dựng 2014 định nghĩa “Công trình xây dựng” và luật Nhà ở định nghĩa “Nhà ở” như sau:

     “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.”

     Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Việc bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ của nhà thầu được các bên trong hợp đồng xây dựng thỏa thuận, thống nhất với nhau.

     Và “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”

     Tương tự như việc bảo hành công trình xây dựng, việc bảo hành nhà ở cũng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng nhưng thời gian bảo hành tối thiểu phải theo quy định của luật.

     Hai là, khoản 1 điều 85 luật Nhà ở và khoản 1 điều 35 nghị định 46/2014/NĐ- CP quy định chung về việc bảo hành nhà ở, bảo hành công trình xây dựng như sau:

     Đối với nhà ở:

• Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
• Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 luật Nhà ở. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

     Đối với các công trình xây dựng:

• Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.

2. Quy định cụ thể về thời hạn bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành

2.1 Thời hạn bảo hành nhà ở

     Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

• Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
• Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

2.2 Thời hạn bảo hành công trình xây dựng

• Thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi nghiệm thu theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 31 Nghị định này và được quy định như sau (khoản 2 điều 35)
  • Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I;
  • Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại;
  • Riêng đối với nhà ở, thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Thời gian bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt thiết bị (khoản 3 điều 35)
• Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình theo quy định tại Khoản 2 Điều này, nhưng không ít hơn thời gian bảo hành quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 35 nghị định 46/2015/NĐ- CP.
• Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời gian bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.
• Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; mức tiền bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành và việc thay thế tiền bảo hành công trình xây dựng bằng thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương. Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành công trình hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành công việc bảo hành.

     Lưu ý: Đối với công trình sử dụng vốn nhà nước, mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định như sau:

• 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I (điểm a);
• 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại (điểm b);
• Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu nêu tại Điểm a và Điểm b Khoản này để áp dụng.

3. Quy định về việc thực hiện bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

3.1 Thực hiện việc bảo hành nhà ở

     Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

     3.2. Thực hiện việc bảo hành công trình xây dựng

     Điều 36 nghị định 46/2015/NĐ- CP quy định về việc thực hiện bảo hành công trình xây dựng như sau:

• Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
• Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phân công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
• Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng; Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị.
• Xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình xây dựng:
  • Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu bằng văn bản;
  • Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tham gia xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị khi có yêu cầu của Chủ đầu tư.
• Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.

Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật mới nhất 2017;
• Thời gian bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Thuê mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ theo quy định pháp luật;

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai;
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017;
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng;