TRÁCH NHIỆM DÂN SỰ CỦA BÊN VI PHẠM NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY Câu hỏi của bạn:

     Năm 2003, tôi có mua của ông A một lô đất, đã thanh toán tiền xong, hai bên có lập giấy viết tay, không chứng thực. Ông A hẹn đưa sổ đỏ để tôi làm thủ tục sang tên tách thửa. Tuy nhiên, tôi đã nhiều lần yêu cầu ông A đưa sổ đỏ nhưng ông A không thực hiện vì do khó khăn nên ông A đã thế chấp sổ đỏ này và hẹn tới hẹn lui. Đến nay, tôi không thể chịu đựng được nữa nên làm đơn khởi kiện yêu cầu ông A phải thực hiện hợp đồng đã ký. Xin luật sư tư vấn cho tôi biết quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này như thế nào, tôi có thể thắng kiện được không.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn

     1. Vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất viết tay

     Bạn mua một phần thửa đất từ năm 2003, sử dụng từ đó đến nay nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Hai bên đã ký kết văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng quy định bắt buộc về công chứng chứng thực. Tuy nhiên, bạn đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng, là đã thanh toán toán tiền để thực hiện giao dịch và sử dụng đất từ đó đến nay. Nếu có yêu cầu, Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của giao dịch và không phải công chứng chứng thực văn bản đó. Cụ thể được quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:

     “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

     Khi hai bên ký kết văn bản, ông A có nghĩa vụ phải thực hiện việc đăng ký biến động, tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn; hoặc trao giấy chứng nhận và ủy quyền cho bạn để thực hiện việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Mặc dù bạn đã yêu cầu ông A phải trao giấy chứng nhận để bạn thực hiện quyền nhưng ông A không những không thực hiện mà còn mang sổ đỏ đi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Như vậy, ông A đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng dẫn đến việc bạn không thể xác lập quyền sử dụng đối với thửa đất mà bạn đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng. [caption id="attachment_60565" align="aligncenter" width="400"] Vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất[/caption]

     2. Trách nhiệm dân sự của bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất viết tay

     Bạn hoàn toàn có quyền kiện ông A để truy cứu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất theo Khoản 1 điều 351 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

     Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”

     Bất động sản là một tài sản đặc biệt, liên quan đến quyền sử dụng đất phải chịu sự quản lý và điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nên ông A phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ để bạn được hợp pháp quyền sử dụng đất của mình căn cứ điều 352 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “Điều 352. Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ

     Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.”

     Ngoài ra, ông A phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại điều điều 360 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

     Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

     Việc bạn có thắng kiện hay không chúng tôi không thể khẳng định vì còn phải phụ thuộc vào hồ sơ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, chứng cứ chứng minh ông A vi phạm nghĩa vụ và quyết định của Tòa án. Để chắc chắn bạn nên nhờ sự trợ giúp của luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi ra tòa.

     Một số bài viết tham khảo:

• Vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi chuyển nhượng QSDĐ
• Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ theo quy định mới nhất

    Để được tư vấn chi tiết về trách nhiệm dân sự của bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất viết tay, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. 

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.