VI PHẠM NGHĨA VỤ THANH TOÁN KHI CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

Câu hỏi  của bạn:

      Xin chào Luật sư

     Vợ chồng tôi đã chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp cho vợ chồng ông A. Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đã hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng ông A. Tuy nhiên, vợ chồng ông A vi phạm nghĩa vụ thanh toán với vợ chồng tôi, cho đến nay vẫn chưa trả số tiền còn thiếu là 1,2 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chế tài đặt ra như thế nào khi vợ chồng ông A vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng tôi?

     Tôi xin chân thành cảm ơn

Câu trả lời của Luật sư

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email:lienhe@luattoanquoc.com, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     1.Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn

     Thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là theo sự thỏa thuận của các bên, nên khi giao kết hợp đồng, các bên thông thường sẽ thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải lúc nào bên có nghĩa vụ cũng thực hiện nghĩa vụ một cách đầy đủ và đúng thời hạn như đã thỏa thuận. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ so với thời hạn các bên đã thỏa thuận, tức là việc chậm thực hiện nghĩa vụ đã, đang hoặc có thể sẽ gây ra thiệt hại đối với bên có quyền, khi đó pháp luật sẽ phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người có quyền bằng cách buộc người có nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng do các bên thỏa thuận, bao gồm liên quan đến giá của hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán.

     Theo Điều 305 BLDS năm 2005 quy định:

     ‘1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại

2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đố phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" và Điều 438 BLD quy định

     “1. Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điếm đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản.

2. Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điểu 305 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

      Căn cứ vào quy định nêu trên, có thể rút ra được một số vấn đề có tính nguyên tắc như sau:

     - Một là, tuy thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (trong trường hợp không thỏa thuận thì thời hạn đó được xác định theo quy định của pháp luật), nhưng khi nghĩa vụ trả tiền chưa được thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng, chưa đầy đủ thì bên có quyền có thể gia hạn thêm thời gian cho bên có nghĩa vụ để hoàn thành nghĩa vụ, đồng thời có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại.

    - Hai là, bên có quyền có thể từ chối tiếp nhận nghĩa vụ và yêu cầu bên có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, nếu bên có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ và việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền.

    - Ba là, nếu nghĩa vụ phải thực hiện là việc thanh toán tiền thì các bên có thể thỏa thuận trước về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ và nếu không thỏa thuận thì bên chậm trả tiền ngoài việc phải trả đủ số tiền nợ gốc thì còn phải tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điếm thanh toán.

      Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Điều 700 BLDS năm 2005 quy định: “Bên chuyển nhượng QSDĐ có quyền được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này”.

Theo quy định nêu trên thì trong trương hợp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chậm trả tiền thì bên chuyển nhượng QSDĐ có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải trả đủ tiền, phải trả lãi đối với số tiền chậm trễ, đồng thời còn phải chịu phạt vi phạm nếu hai bên đã thỏa thuận mức phạt trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại nếu có.

      Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất