Bán đất là di sản đang thế chấp

Câu hỏi của bạn về bán đất là di sản đang thế chấp 

     Thưa Luật sư, cho tôi hỏi: Gia đình tôi (bố, mẹ, tôi, vợ tôi và em trai) có thế chấp ngân hàng bìa đỏ do bố tôi đứng tên, bố tôi đột ngột qua đời nên không để lại di chúc, bây giờ gia đình tôi có nguyện vọng muốn bán lô đất đó đi để giải quyết việc riêng thì phải làm những thủ tục như thế nào là thuận lợi nhất? Thời gian là bao lâu? Chi phí hết bao nhiêu? Gia đình tôi chân thành xin được luật sư giải đáp giúp ạ./.

Câu trả lời của Luật sư về bán đất là di sản đang thế chấp

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về bán đất là di sản đang thế chấp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về bán đất là di sản đang thế chấp như sau:

1. Cơ sở pháp lý về bán đất là di sản đang thế chấp

• BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

2. Nội dung tư vấn về bán đất là di sản đang thế chấp

     Theo quy định thì di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Vì bạn không nói rõ bố bạn mất có để lại di chúc hay không hay mảnh đất bố bạn thế chấp là tài sản chung hay tài sản riêng được hình thành trong hôn nhân. Chúng tôi xin tư vấn về vấn đề này như sau:

2.1. Quyền thừa kế di sản 

• Quyền thừa kế tài sản theo di chúc

     Theo quy định tại Điều 626 Bộ luật dân sự 2015 thì người lập di chúc có các quyền: Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế; Phân định phần di sản cho từng người thừa kế; Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng; Giao nghĩa vụ cho người thừa kế; Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

     Theo đó, trong trường hợp bố bạn mất có để lại di chúc thì tài sản mà bố bạn để lại sẽ được phân chia theo di chúc. Ngoài ra, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng hoặc là con thành niên mà không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó.

     Trong trường hợp nếu mảnh đất mà bố bạn để lại là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân với mẹ bạn thì di sản của bố bạn để lại sẽ được tính là 1/2 mảnh đất đó. 

• Quyền thừa kế tài sản theo pháp luật

     Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp: Không có di chúc; Di chúc không hợp pháp; Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

     Phân chia di sản thừa kế theo pháp luật được áp dụng đối với các phần di sản không được định đoạt trong di chúc; phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật; phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

     Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

     Lưu ý: Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. [caption id="attachment_195092" align="aligncenter" width="405"] Bán đất là di sản đang thế chấp[/caption]

2.2. Bán đất là tài sản thừa kế đang thế chấp

     Căn cứ Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chỉ chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện. Theo đó, khi cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên mình tại ngân hàng chết không nhất định làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Mặt khác, theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

     Căn cứ vào những quy định trên, thì người hưởng di sản theo di chúc và theo pháp luật có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Ngoài ra những người thừa kế thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hợp đồng, giải chấp và yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Sau khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bố của bạn, gia đình bạn có thể làm thủ tục giải chấp. Bạn có thể xem thủ tục giải chấp: Quy định pháp luật về thủ tục giải chấp 2020.

     Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 về quyền của bên thế chấp:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

     Căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bạn và bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.

     Như vậy, để bán đất là di sản đang thế chấp là mảnh đất mà bố bạn để lại thì sau khi thực hiện thủ tục giải chấp gia đình bạn sẽ phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận với bên thứ ba và bên ngân hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp bố bạn có nhiều người thừa kế thì để bán mảnh đất đó bạn cần phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của những người thừa kế. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn có thể lập hợp đồng mua bán để chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.

     Bài viết tham khảo:

• Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp QSD đất;
• Đất trồng cây hàng năm có thể mang đi thế chấp ngân hàng được không?.

     Để được tư vấn chi tiết về bán đất là di sản đang thế chấp, quý khách vui lòng liên hệ tới  Tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 1900 6500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về  Email:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Huyền Trang