XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

     Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể để tính giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;
• Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Nội dung kiến thức

     1. Giá đất cụ thể để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được xác định theo phương pháp nào

     Theo khoản 1 điều 15 nghị định 44/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể căn cứ vào:

• Nguyên tắc định giá đất;
• Phương pháp định giá đất;
• Kết quả tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.

     Như vậy, giá đất cụ thể tính giá bồi thường có thể được xác định theo 5 phương pháp. Điều kiện để áp dụng các phương pháp theo khoản 2 điều 5 nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Phương pháp chiết trừ: được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Phương pháp thu nhập: được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
• Phương pháp thặng dư: được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất tính bồi thường khi không đủ thông tin để xác định theo các phương pháp trên.

     Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

     Điều 8 thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định phải căn cứ vào thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất để lựa chọn phương pháp định giá đất.

     2. Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

     Căn cứ điều 16 nghị định 44/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục xác định như sau:

• Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
• Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
• Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Thẩm định phương án giá đất;
• Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

  [caption id="attachment_62825" align="aligncenter" width="450"] Giá đất cụ thể để tính bồi thường[/caption]

     Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:

• Tờ trình về phương án giá đất;
• Dự thảo phương án giá đất;
• Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
• Văn bản thẩm định phương án giá đất.

     Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
• Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

     3. Xây dựng hệ số điều chỉnh xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường

     Căn cứ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên việc điều tra tổng hợp các thông tin theo khoản 1, 2 thông tư 36/2014/TT-BTNMT như sau:

• Thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;
• Thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

     Báo cáo thuyết minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo các nội dung chủ yếu sau:

• Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;
• Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương;
• Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
• Kết quả xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và đề xuất các phương án hệ số điều chỉnh giá đất;
• Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án hệ số điều chỉnh giá đất.

     Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và phương án hệ số điều chỉnh giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho UBND cấp tỉnh.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật
• Xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường như thế nào?

    Để được tư vấn về xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc  xin chân thành cảm ơn./.