CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN CHO ĐẤT THUỘC QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ Câu hỏi của bạn:

     Năm 1994 bố mẹ tôi có mua 1 lô đất để làm nhà tại khu NC với diện tích là 98,1m2. Đến năm 1997 tỉnh có quy hoạch khu dân cư ở khu đất đó và UBND thị xã đã yêu cầu những hộ dân có đất hoặc nhà làm đơn yêu cầu xin mua lại lô đất. Ngày 20/11/1998 gia đình tôi làm đơn gửi các cấp có thẩm quyền xem xét để gia đình tôi mua lại lô đất trên nhưng chưa thấy giải quyết.

     Sáng 26/11/2002, UBND phường SB có triệu tập cuộc họp gồm tất cả các hộ dân sinh sống hoặc có đất trên khu đất đấy. Sau khi nghe phường báo cáo phương án giải quyết của UBND tỉnh về khu đất đó, gia đình chúng tôi cũng nhất trí với phương án mà cấp trên đề ra.

     Năm 2002, UBND thị xã lại bảo gia đình chúng tôi viết đơn để xin mua lại, gia đình chúng tôi đã làm đơn nhưng không thấy giải quyết. Gia đình tôi có lên UBND thị xã hỏi thì được nghe bảo là chuyển sang UBND tỉnh giải quyết. Gia đình tôi sang UBND tỉnh thì Tỉnh lại bảo sang UBND thị xã. Không có cấp nào giải quyết (vì sợ liên lụy đến 1 số cấp trên).

     Gia đình tôi mua lô đất đó từ năm 1994 đến năm 1997 thì UBND tỉnh bảo đó là khu có quy hoạch dân cư, nên gia đình tôi đều chấp hành đầy đủ không xây dựng nhà trái phép, nộp thuế đất hàng năm đầy đủ. Gia đình tôi rất tin tưởng các cấp trên sẽ cho gia đình tôi mua lại. Năm 2016, UBND thành phố đã cấp sổ đỏ cho gia đình tôi nhưng sau đó lại thu hồi lại vì lý do diện tích không đủ trong khi đó trên khu đất đấy còn đúng 1 lô (5x16,7m). Gia đình tôi thắc mắc nhưng cũng không được giải quyết (vì tôi nghe là lô đất của tôi đã có sổ đỏ của 1 lãnh đạo tỉnh chèn sổ đỏ lên trên lô đất của gia đình tôi là 1,5m). Giấy tờ mua bán của gia đình tôi đã được UBND phường ký xác nhận và đóng dấu lúc gia đình tôi mua. 

     Vậy tôi muốn nghe tư vấn của luật sư về việc giải quyết đất đai của gia đình tôi mong luật sư giúp đỡ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật khiếu nại 2011;
• Luật tố tụng hành chính 2010;
• Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tiếp nhận trường hợp của bạn như sau: Gia đình bạn mua đất ở năm 1994 có giấy tờ mua bán và xác thực của UBND phường. Đến năm 1997 đất gia đình bạn là đất thuộc quy hoạch khu dân cư. UBND tỉnh đề nghị gia đình bạn mua lại đất nằm trong khu quy hoạch này. Gia đình bạn đã làm theo yêu cầu nhưng không được giải quyết. Đến năm 2016, gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất này. Nhưng sau đó với lý do lô đất không đủ diện tích nên thu hồi Giấy chứng nhận. Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ và xác thực nên chúng tôi tư vấn dựa trên suy đoán như sau:

     1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất thuộc quy hoạch khu dân cư

     Theo thông tin bạn cung cấp, ngoài giấy tờ mua bán viết tay có chứng thực của UBND phường năm 1994, bạn không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013, trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:

     “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

     Khoản 2 điều 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định rõ trường hợp đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch không phù hợp với quy hoạch nhưng sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Gia đình bạn sử dụng đất năm từ 1994 đến năm 1997 mới phê duyệt đất thuộc quy hoạch khu dân cư, dù phù hợp hay không phù hợp quy hoạch, nếu đất sử dụng ổn định không có tranh chấp đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Chính vì vậy năm 2016, gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận cho đất thuộc quy hoạch khu dân cư này. [caption id="attachment_60687" align="aligncenter" width="450"] Đất thuộc quy hoạch khu dân cư[/caption]

     2. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đất thuộc quy hoạch khu dân cư

     Khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận như sau:

     “2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

     a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

     b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

     c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

     d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

     Như vậy, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đất thuộc quy hoạch khu dân cư khi không đủ diện tích là không có căn cứ. Trường hợp cấp sai quy định của pháp luật do không đúng diện tích đất mới bị thu hồi giấy chứng nhận. Việc thu hồi Giấy chứng nhận do UBND thành phố quyết định sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp.

     Trong trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của UBND thành phố bạn có quyền khiếu nại quyết định này căn cứ điểm đ khoản 4 điều 87 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

     Điều 9 Luật khiếu nại 2011 quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính trừ trường hợp có lý do chính đáng. Khoản 6 điều 11 cũng quy định hết thời hiệu khiếu nại không được thụ lý giải quyết.

     Tuy nhiên, trong trường hợp bạn đã có đơn khiếu nại mà hết thời hạn không được giải quyết, gia đình bạn có quyền khởi kiện vụ án hành chính căn cứ khoản 1 điều 103 Luật tố tụng hành chính 2010:

     “Điều 103. Quyền khởi kiện vụ án hành chính

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhưng hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.”

     Thời hiệu khởi kiện là 1 năm kể từ ngày nhận được quyết định hành chính. Trong trường hợp còn thời hiệu khởi kiện, bạn có thể nhờ luật sư trực tiếp tư vấn để bảo vệ quyền và lợi ích của gia đình. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Đất đang thuộc quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
• Hợp thức hóa quyền sử dụng đất đối với đất đã thuộc quy hoạch

     Để được tư vấn chi tiết về Cấp Giấy chứng nhận cho đất thuộc quy hoạch khu dân cư, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. 

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.