XỬ LÝ VI PHẠM NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tháng 11/2016 gia đình tôi đang làm thủ tục mua một mảnh đất 125 m2, thổ cư 70 m2 giáp QL 37, tổng giá trị lô đất đã thỏa thuận giữa hai bên là 590 triệu đồng, tôi và bên bán mới ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng, bên bán chỉ có người đứng tên sổ đỏ ký nhận đã nhận đủ số tiền đặt cọc, người làm chứng là em vợ tôi đã ký vào hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận khi giao sổ đỏ sẽ thanh toán hết nhưng đến nay đã gần 1 tháng bên bán đã lật lọng nói không bán nữa họ trả lại tiền chúng tôi. Gia đình chúng tôi không chấp nhận nên muốn kiện ra tòa là yêu cầu bên bán phải trả gia đình chúng tôi 200 triệu theo đúng hợp đồng đặt cọc đã ký, vậy tôi muốn hỏi quý bạn là Hợp đồng đặt cọc của chúng tôi đã đủ điều kiện pháp lý để kiện hay chưa? Chúng tôi có chắc chắn thắng kiện hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2005
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định về giao dịch bảo đảm

     Với những thông tin mà bạn cung cấp, bài viết của chúng tôi về việc xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính chất tham khảo như sau:

     Trong trường hợp này, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa bạn và bên bán, hai bên đã ký với nhau hợp đồng đặt cọc. Điều 358 BLDS 2005 về đặt cọc quy định như sau:

     Về việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm được quy định tại Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP như sau:

     "1. Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thỏa thuận

     2. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực"

     Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Khoản 3 Điều 167 như sau:

     "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên;

     c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

     Như vậy, căn cứ vào các quy định trên của pháp luật, hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là đất đai chỉ cần được lập thành văn bản và không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.

     Trong trường hợp này của bạn, hợp đồng đặt cọc đã được lập bằng văn bản và có người làm chứng. Do đó, khi kí kết hợp đồng đặt cọc, hai bên không thỏa thuận với nhau về việc phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc thì khi một trong hai bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật là bên nhận đặt cọc sẽ phải hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận và một khoản tiền tương đương với số tiền đó. Nếu hai bên không thỏa thuận được, bạn hoàn toàn có thể làm đơn lên Tòa án để yêu cầu xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                         

 Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất