Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo quy định

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu hỏi của bạn:       Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được quy định và thực hiện như thế nào? Câu trả lời của Luật sư:      Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng […]

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

      Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được quy định và thực hiện như thế nào?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

     Căn cứ pháp lý:

  • Luật Đất đai 2013
  • Luật dân sự 2005
  • Nghị định 163/2006 về xử lý tài sản  bảo đảm
  • Nghị định 11/2012
  • Nghị định 83/2010
  • Quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (Quy chế cho vay 1627)

Nội dung tư vấn:

     Cũng như những tài sản thế chấp khác, QSDĐ khi được thế chấp để vay vốn ngân hàng có thể bị xử lý theo sự thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và theo quy định của pháp luật khi bên vay vốn không trả được nợ mà ngân hàng và bên vay vốn không có thỏa thuận khác (Quy chế cho vay 1627, Điêu 25 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng”).

       Trong Bộ luật Dân sự 2005, chế định xử lý tài sản thế chấp được quy định như sau:

  • Điều 721 về “Xử lý QSDĐ đã thế chấp” quy định: khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án. Trên thực tế, khi cần phải xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà bên thế chấp không thỏa thuận bán tài sản thì ngân hàng phải thực hiện việc khởi kiện ra tòa án đề nghị tòa tuyên thu hồi tài sản thế chấp để phát mại thu hồi nợ cho ngân hàng.
  • Trong trường hợp có nhiều tài sản được dùng để thế chấp cho một nghĩa vụ được bảo đảm thì bên thế chấp chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm; nếu xử lý quá số tài sản cần thiết và gây ra thiệt hại cho bên thế chấp thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp (Điều 337 về “Xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố”).
  • Khi xử lý tài sản bảo đảm mà tài sản đó được đăng ký giao dịch bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký (Điều 325 về “Thứ tự ưu tiên thanh toán”).
  • Sau khi có bản án, quyết định của tòa án về việc xử lý QSDĐ thì bên thế chấp có thể tự nguyện thi hành án hoặc cơ quan thi hành án sẽ tồ chức thi hành án theo quy định của pháp luật, theo đề nghị của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp phải phát mại (bán) tài sản thì cơ quan thi hành án sẽ tiến hành phát mại thông qua hình thức đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và đấu giá tài sản. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp (Điều 355 về ”Xử lý tài sản thế chấp” và Điều 336 về “Xử lý tài sản cầm cố”).

     Luật Đất đai 2013 ghi nhận việc xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ thông qua việc quy định việc “Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ” (tại điểm c khoản 1 Điều 99 về “Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”).

     Nghị định 163/2006 được sửa đổi bổ sung theo Nghị định 11/2012 quy định khá cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm và những quy định đó được áp dụng cho việc xử lý QSDĐ như sau:

  • QSDĐ bị xử lý trong trường hợp sau (Điều 56): (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật (3) Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
  • Về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, Điều 58 quy định: (1) Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp iuật; (2) Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật; (3) Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan.
  • Theo Điều 58 thì người xử lý tài sản bảo là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoà thuận khác. Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.
  • Đối với việc xử lý QSDĐ theo thỏa thuận, Điều 59 Nghị định 163/2009 về “Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận” quy định QSDĐ được xử lý theo thỏa thuận bằng các phương thức sau: (1) Bán tài sản bảo đảm; (2) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác do các bên thoả thuận.

     Trong trường hợp bên nhận thế chấp nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp thì họ phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ, giá trị nhà ở. Ví dụ: theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp chỉ có người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Như vậy, ngân hàng không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp, nên khồng thể I đứng tên nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm.

     Theo khoản 18 Nghị định 11/2012 về “Bổ sung Điều 64b” thì trong trường họp các bên thỏa thuận về việc nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá tri QSDĐ; nếu giá trị QSDĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

  • Nếu không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá (Điều 68).

     Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về QSDĐ giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     Trong trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời la chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tố chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     Trong trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính QSDĐ.

  • Khi xử lý một tài sản thế chấp là QSDĐ dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ (Điều 60, Điều 61), trước khi xử lý tài sản, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp người xử lý tài sản không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã được đăng ký thì phải bồi thường thiệt hại. Sau khi xử lý tài sản, người xử lý tài sản phải thanh toán tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tính theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

     Hồ sơ, thủ tục đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo Điều 30 Nghị định 83/2010 gồm: (1) Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; (2) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; (3) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

  • Khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, nếu không có thoả thuận về thời hạn xử lý tài sản (Điều 62) thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước mười lăm ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm.
  • Tuy nhiên, trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại QSDĐ đã thế chấp (Điều 71).

     Đối với QSDĐ thế chấp cùng với nhà ở thì theo Điều 118 Luật Nhà ở 2005, việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở. Bên mua nhà ởthe chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng..

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:


CÔNG TY LUẬT TOÀN QUỐC

logo

>> Luật Sư tư vấn pháp luật miễn phí 24/7 Gọi: 19006500

>> Luật sư tư vấn pháp luật qua Email :  lienhe@luattoanquoc.com

>> Tham khảo dịch vụ luật sư và kiến thức https://luattoanquoc.com

>> Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo.

>> Khiếu nại về dịch vụ: 0918243004.