ỦY QUYỀN PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

     Năm 1970 cha mẹ tôi được UBND xã cấp 1 mảnh đất làm nhà ở và kinh tế vườn với diện tích 247m2 (150m2 đất ở và 97m2 đất vườn có GCNQSD đất ổn định lâu dài). Ông bà sinh được 4 người con, tôi là con cả, em thứ 2 là Phạm Thị Hồng, em trai thứ 3 là Phạm Xuân Dũng, em thứ 4 là Phạm Anh Tuấn. Mẹ tôi mất năm 2000, bố tôi mất năm 2007, khi mất ông bà không để lại di chúc.

     Tháng 01 năm 2010 nhân ngày giỗ của bố tôi, trong gia đình có nêu vấn đề giao quyền sử dụng thửa đất của cha mẹ cho các người con. Với với sự có mặt 3 anh con trai và em rể (chồng của chị Hồng) thống nhất: Để lại mảnh đất cho 02 anh (Phạm Xuân Tiến, Phạm Xuân Dũng) làm nhà ở và thờ cúng cha mẹ, đồng thời là nơi cho con cháu đi, về khi có việc hiếu, hỷ của bà con Nội, Ngoại… Nếu 1 trong 2 anh không có nhu cầu sử dụng, khi bán thì các em (Phạm Thị Hồng, Phạm Anh Tuấn) được hưởng 1/3 giá trị. Giao cho anh cả Phạm Xuân Tiến chịu trách nhiệm làm các giấy tờ thủ tục liên quan, tên thửa đất được mang 2 tên đồng sử dụng (Phạm Xuân Tiến và Phạm Xuân Dũng). Theo thỏa thuận (có biên bản họp gia đình ngày 10/01/2010) thửa đất đã được tách thành 02 phần, phần tôi (Phạm Xuân Tiến) đã làm nhà ở và là nơi thờ cúng cha mẹ. Phần còn lại là 128m2 đang dành cho em (Phạm Xuân Dũng) sắp tới làm nhà ở.

     Thời gian gần đây tôi có đến UBND Phường xin làm thủ tục để sang tên cấp đổi GCNQSD đất, được hướng dẫn gặp văn phòng công chứng để làm các thủ tục pháp lý. Tại đây, cơ quan công chứng hướng dẫn cung cấp một số tài liệu, trong đó phải có ý kiến về việc ủy quyền nhận phần tài sản của em gái là Phạm Thị Hồng. Tuy nhiên, em gái tôi đã mất năm 2000, người thay mặt là chồng (Nguyễn Hữu Vân) lại không phải là người thừa kế theo quy định (anh Vân hiện đã kết hôn với 1 người khác) mà người thừa kế phần tài sản đó là 02 cháu con đẻ của em gái tôi.

     Qua trao đổi thống nhất của gia đình em rể Nguyễn Hữu Vân cùng 02 con Nguyễn Hữu Trung (SN 1987), Nguyễn thị Thảo (SN 1983) đã có gia đình riêng. Nguyện vọng của các cháu, phần quyền lợi được hưởng tại thửa đất ông bà Ngoại nay để lại cho bác trai Phạm Xuân Tiến và em trai mẹ Phạm Xuân Dũng đăng ký đứng tên quản lý và sử dụng lâu dài như thống nhất cuộc họp gia đình ngày 10/01/2010.

     Do điều kiện 02 cháu ở xa, hoàn cảnh kinh tế khó khăn lại bận công việc không về được nay làm thủ tục ủy quyền cho bố là Nguyễn Hữu Vân trực tiếp ra Vinh để cùng bác làm thủ tục chuyển quyền sử dụng. Khi 2 cháu làm Giấy ủy quyền, Văn phòng Công chứng yêu cầu bố xuất trình Giấy Đăng ký kết hôn của bố và mẹ, song bản Đăng ký kết hôn của bố Nguyễn Hữu Vân và mẹ Phạm Thị Hồng, bố khai năm sinh không trùng với CMT và Hộ khẩu hiện có (trong GKS và Hộ khẩu sinh 1955; trong GDKKH lại ghi sinh 1957).

     Từ những vướng mắc trên, để được cấp GCNQSD đất theo thỏa thuận tôi rất cần Luật sư giúp đỡ và hướng dẫn cho tôi, em rể, các cháu của tôi trình tự đến cơ quan nào, thực hiện các thủ tục gì để được giải quyết khi làm thủ tục đứng tên cấp GCNQSD thửa đất của cha mẹ để lại. Kính mong các Luật sư chuyên ngành giúp đỡ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2005;
• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật công chứng 2014;
• Nghị định 29/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật công chứng;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

     1. Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật

     Bố mẹ bạn mất năm 2007, không để lại di chúc, di sản để lại là mảnh đất có GCNQSDĐ. Theo quy định của pháp luật về thừa kế, sẽ phải phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm 4 người con cụ thể tại điểm a khoản 1 điều 676 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

     “1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

     a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

      Trong đó người con gái là Phạm Thị Hồng chết trước thời điểm bố mất nên phần quyền thừa kế của người này sẽ do 2 con Nguyễn Hữu Trung (SN 1987), Nguyễn thị Thảo (SN 1983) là người thừa kế thế vị được hưởng theo quy định tại điều 677 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

     “Điều 677. Thừa kế thế vị

     Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

     Như vậy, người chồng của chị Phạm Thị Hồng là anh Nguyễn Hữu Vân không có quyền đối với phần di sản thừa kế của vợ. Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của gia đình phải có chữ ký của những người thừa kế theo pháp luật và người thừa kế thế vị. Như vậy, biên bản họp gia đình ngày 10/1/2010 không tuân thủ về hình thức nên không được công nhận. [caption id="attachment_62148" align="aligncenter" width="450"] Chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Ủy quyền cho người đại diện thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

     Gia đình phải làm lại biên bản họp gia đình đúng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên 2 con Nguyễn Hữu Trung (SN 1987), Nguyễn thị Thảo (SN 1983) ở xa không thể về để ký vào biên bản họp gia đình nên đã làm giấy ủy quyền cho bố là Nguyễn Hữu Vân đại diện để thực hiện thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Nhưng do sai lệch thông tin chứng minh thư nhân dân của ông Nguyễn Hữu Vân nên không thể làm giấy ủy quyền được.

     Điểm c khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

     “c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”

     Nếu không thể ủy quyền cho bố đại diện ký tên trên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, hai cháu có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bác Phạm Xuân Tiến thực hiện hai công việc.

• Thứ nhất, đại diện cho hai cháu thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế của ông bà để lại trong đó có phần quyền của mẹ cháu là Phạm Thị Hồng (đã mất năm 2000) và hai cháu là người thừa kế thế vị.
• Thứ hai, hai cháu ủy quyền cho bác Phạm Xuân Tiến và cậu Phạm Xuân Dũng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần quyền sử dụng đất được hưởng thừa kế thế vị của mẹ cháu mà ông bà để lại. Nếu sau này, một trong hai người bán mảnh đất đó, hai cháu sẽ được hưởng 1/3 giá trị.

     Khoản 2 điều 55 Luật công chứng quy định:

     “2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

     Như vậy, hợp đồng ủy quyền sẽ được công chứng tại nơi cư trú của hai cháu, sau đó được thụ ủy công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này tại tổ chức hành nghề công chứng của người nhận ủy quyền là Phạm Xuân Tiến.

     3. Trình tự thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Sau khi có hợp đồng ủy quyền của hai cháu, tuân thủ về hình thức như trên. Gia đình đến Phòng công chứng cấp huyện hoặc Văn phòng công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của gia đình. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản chính;
• Hợp đồng ủy quyền của hai cháu;
• Giấy chứng tử của ông bà; giấy chứng tử của Phạm Thị Hồng
• Sổ hộ khẩu của gia đình, giấy khai sinh của 4 người con.

     Việc thụ lý công chứng văn bản này sẽ được niêm yết trong thời hạn 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có bất động sản. Được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 18 nghị định 29/2015/NĐ-CP như sau:

     “Điều 18. Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản

     1. Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

     Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại Khoản này và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.”

     Khoản 4 điều 57 Luật công chứng quy định:

     “4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

     Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã được công chứng, bạn đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế
• Công chứng hợp đồng ủy quyền ở nơi không có đất có được không?

     Để được tư vấn chi tiết về ủy quyền phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.