Căn cứ pháp lý:

• Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
• Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng

1. Khái niệm kinh doanh bất động sản 

    Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

     Hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư, vì vậy họ đua nhau tìm đến với thị trường bất động sản, khiến thị trường này trở nên hỗn loạn và nhiều khi không kiểm soát được. Để thu được lợi nhuận cao, các nhà kinh doanh bất động sản đã thực hiện không ít những hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản để thu lợi ích về cho mình. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh cũng như vi phạm các quy định về kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật đưa ra điều luật về việc xử lý vi phạm nhằm đảm bảo tính răn đe đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Mức phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

     Các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP như sau:

• Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định.
• Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định.
• Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật.
• Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định.
• Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.

• Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó.
• Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

• Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
• Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định.
• Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật.
• Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.
• Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.
• Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định.
• Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định.
• Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định.
• Trường hợp không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định.
• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định.
• Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định.
• Huy động vốn không đúng quy định.
• Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

     Quy định về mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản của Nghị định mới này so với Nghị định cũ số 139/2017/NĐ-CP đã tăng lên khá nhiều. Mức phạt tối đa với hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định mới lên đến 1 tỷ đồng trong khi đó quy định cũ chỉ có 300 triệu đồng. Hầu hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đều tăng gấp đôi, thậm chí có những hành vi tăng đến gấp 06 lần. Qua đó, có thể thấy mức phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản đã được siết chặt hơn.

3. Hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu quả

     Ngoài hình thức phạt tiền ở mục 2, các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản còn phải chịu các hình thức xử phạt bổ sung và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm đó, cụ thể:

3.1 Hình thức xử phạt bổ sung

     Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với các dự án kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.

3.2 Biện pháp khắc phục hậu quả

• Buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin theo quy định với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định.
• Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định với hành vi không lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật.
• Buộc cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; buộc cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình theo quy định với hành vi không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định.
• Buộc trả lại cho bên mua phần phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định với hành vi thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.
• Buộc lập lại hợp đồng gắn với quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng với hành vi
  
  Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó.
• Buộc thông báo cho các bên về các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có) với hành vi không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
• Buộc kinh doanh bất động sản đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định với hành vi kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định.
• Buộc có hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư theo quy định với hành vi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật.
• Buộc thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng tiến độ dự án hoặc buộc hoàn trả lại bên mua phần giá trị hợp đồng thu vượt với hành vi thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.
• Buộc xác nhận theo quy định đối với hành vi từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định.
• Buộc chuyển nhượng hợp đồng đúng quy định với hành vi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định.
• Buộc tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản và hoàn trả phần giá trị thu vượt (nếu có) với hành vi không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định.
• Buộc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo quy định với hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định.
• Buộc dừng bàn giao nhà, công trình xây dựng, hoàn thành việc xây dựng hoặc buộc hoàn thành nghiệm thu hoặc có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định với hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định.
• Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định với hành vi huy động vốn không đúng quy định.
• Buộc sử dụng vốn huy động đúng mục đích đã cam kết với hành vi sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.   

4. Hỏi đáp về mức phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:

Câu hỏi 1: Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là bao lâu?

Câu hỏi 2: Cơ quan nào có thẩm quyền xử phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản?

     Cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:

• Trường đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Thanh tra Sở Giao thông vận tải - Xây dựng)
• Trường đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Bộ Xây dựng
• Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh tranh tra Sở Giao thông vận tải - Xây dựng)
• Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bài viết tham khảo:

• Xử phạt vi phạm quy định về quản lý và sử dụng nhà ở
• Xử phạt vi phạm quy định về hoạt động sàn giao dịch bất động sản
• Dịch vụ xin cấp phiếu lý lịch tư pháp tại Cần Thơ

Liên hệ Luật sư tư vấn về mức phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:

     Nếu bạn đang gặp vướng mắc về phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản mà không thể tự mình giải quyết được, thì bạn hãy gọi cho Luật Sư. Luật Sư luôn sẵn sàng đồng hành, chia sẻ, giúp đỡ, hỗ trợ tư vấn cho bạn về phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Bạn có thể liên hệ với Luật Sư theo những cách sau.

• Luật sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email:Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!