Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC;

1. Hiểu như thế nào là ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế?

     Các giao dịch mua bán nhà đất hiện đang diễn ra rất phổ biến, nhưng khác với các loại tài sản thông thường, khi mua bán bên mua chỉ phải thanh toán tiền cho bên bán. Còn đối với tài sản là nhà đất, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về thuế phí với Nhà nước.

     Một trong những căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính đó là giá mua bán, chuyển nhượng tài sản nhà đất được ghi trong hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ghi giá trong hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào cũng là vấn đề được rất nhiều người quan tâm và trên thực tế có nhiều trường hợp đã ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực.

     Ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế hay còn gọi là mua bán "hai giá" được hiểu là khi giao dịch đất đai các bên thỏa thuận giá mua bán theo giá trị thực của tài sản và theo giá thị trường, nhưng khi lập hợp đồng công chứng, các bên lại ghi giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản nhằm làm giảm các nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

2. Vì sao các bên thường ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế?

     Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, khi có giao dịch mua bán nhà đất, các bên sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó là: thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

     Tuy nhiên, trong hai khoản thuế phí này thì thuế thu nhập cá nhân là khoản thu có mức thu cao hơn là 2% và được quy định là nghĩa vụ người bán phải nộp. Còn lệ phí trước bạ chỉ có mức thu là 0,5%, người mua có nghĩa vụ phải nộp khi được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

     Về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên căn cứ là giá trị của tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng nhân với tỉ lệ phần trăm mức thu tương ứng.

     Trong trường hợp giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Ngược lại, nếu giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng.

     Xuất phát từ chính quy định này, trên thực tế đã xuất hiện tình trạng mua bán nhà đất hai giá, tức là khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất mặc dù các bên thỏa thuận giá mua bán là giá thực theo thị trường, nhưng đến khi kí kết hợp đồng chính thức thì các bên lại ghi giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá thực. Bởi giá giao dịch nhà đất thực trên thị trường bao giờ cũng cao hơn rất nhiều so với giá được quy định tại bảng giá nhà, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Do đó, khi ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực, các bên sẽ giảm được nghĩa vụ thuế phải nộp.

3. Hậu quả pháp lý của việc ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế

     Việc ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế trong suốt thời gian qua đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Để hạn chế tình trạng này, Bộ tài chính đã ban hành các văn bản chỉ đạo các địa phương có phương án chống thất thu thuế từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

     Mới đây nhất, ngày 12/01/2022, Bộ tài chính ban hành công văn số 438 gửi các Bộ công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố như sau:

     Và kể từ khi Bộ tài chính ban hành công văn này, nhiều địa phương cũng đã ban hành văn bản yêu cầu siết chặt việc kê khai giá trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Do đó, hành vi ghi giá mua bán đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế có thể sẽ bị xử lý nghiêm minh, nhằm ngăn đe, ngăn chặn và chống thất thu nhân sách nhà nước.

     Cụ thể, với hành vi này, người vi phạm có thể phải chịu các hậu quả pháp lý sau đây:

Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính:

     Đối với các hành vi chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự, người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP:

• Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên;
• Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
• Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có một tình tiết tăng nặng.
• Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có hai tình tiết tăng nặng.
• Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

Thứ hai, xử lý hình sự đối với các hành vi đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự:

     Theo quy định tại Điều 200 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, mức hình phạt đối với tội trốn thuế như sau:

• Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
• Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm đối với các trường hợp:
  • Có tổ chức;
  • Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
  • Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
  • Phạm tội 02 lần trở lên;
  • Tái phạm nguy hiểm.
• Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
• Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Khi tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất sẽ có hau trường hợp xảy ra:

• Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá nhà nước quy định thì tính thuế theo giá Nhà nước;
• Nếu giá trong hợp đồng cao hơn giá nhà nước thì tính thuế theo giá trong hợp đồng.

     Khi giao dịch mua bán nhà đất, nếu ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế sẽ phát sinh rủi ro đối với cả bên bán và bên mua.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.