CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT KHI KHÔNG CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Năm 2006 hai gia đình tôi có mua chung mảnh đất với DT 50.000m2..Nguồn gốc của thửa đất thuộc rừng khoanh nuôi bảo vệ, chủ cũ đã có đơn xin nhận đất nhận rừng tháng 10 năm 1996 với mục đích sử dụng là làm ao nuôi thủy sản, trồng cây hàng năm khác, trồng rừng và đã được chủ tịch xã ký xác nhận ( xã trực thuộc thành phố)
     Thủ tục tôi mua năm 2006 gồm có:
     - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chủ tịch xã ký; loại đất ao, vườn ,rừng.
     - Biên bản kiểm tra và sơ đồ khu đất có chữ ký giáp danh các hộ gia đình, địa chính xã, trưởng bản ký;
     - Có đơn xịn xác minh nguồn gốc đất, không có tranh chấp có chữ ký của địa chính xã, trưởng bản;
    - Có biên bản kiểm tra thực địa ( khu đất này chỉ giáp ranh với đất rừng trồng của bản) có chữ ký của kiểm lâm thành phố, trưởng bản, chủ tịch xã.
    - Có biên lai thu lệ phí trước bạ, biên lai thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. ( thuế đất nộp là đất vườn+ ao).
   Năm 2010 ( 2011) thành phố tổ chức đo, quy hoạch lại đất thì thửa đất nhà tôi chia thành các lô ( đất nuôi trồng thủy sản, đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác, đất rừng) đã hiện trên bản đồ quy hoạch của thành phố.

    Đến nay tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đã có:
    - Tất cả các thủ tục trên
    - Giấy thông báo về việc niêm yết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian niêm yết 15 ngày tại bản nơi có khu đất ( có chữ ký của chủ tịch xã ) từng lô
    - Có bản kê khai thửa đất đăng ký có xác nhận của địa chính xã, chủ tịch xã; ( từng lô)
    - Có đơn xin xác minh nguồn gốc khu đất có xác nhận của trưởng bản, địa chính xã, chủ tịch xã; ( từng lô)
    - Có phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất ( có chữ ký của 5 hộ già trong bản, trưởng bản, chủ tịch xã) từng lô.
    - Có trích lục bản đồ địa chính ( có chữ ký giáp danh, giám đốc văn phòng đăng ký sử dụng đất, địa chính xã, chủ tịch xã ) từng lô.
    - Có giấy chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của 2 gia đình.
   Tôi đã nộp toàn bộ hồ sơ trên lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và họ đã trả lại với lý do hợp đồng chuyển nhượng năm 2006 việc chuyển nhượng không đúng theo quy định của pháp luật về đất ( chuyển nhượng khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tôi không trực tiếp là người sản xuất nông nghiệp. chưa có ý kiến của cơ quan kiểm lâm về thửa đất trên.

    Vậy tôi xin quý luật sư tư vấn chỉ rõ cho tôi xem phải làm thêm những thủ tục gì dựa trên các loại văn bản quy định nào của pháp luật để tôi có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

     Ghi chú thêm:
     - Trong sổ hộ khẩu 2 gia đình thì có 3 người là công chức nhà nước, một người là nội trợ thì có là người sản xuất nông nghiệp được không ?
     - Hợp đồng chuyển nhượng năm 2006 không đúng theo quy định của pháp luật về đất mà tại sao nhà nước vẫn thu lệ phí trước bạ,thuế chuyển quyền sử dụng đất?
     - Ý kiến của cơ quan kiểm lâm về thửa đất thì ai cung cấp mẫu ( tôi ra kiểm lâm thì không có mẫu)
     Kính mong quý luật sư chỉ rõ các loại văn bản quy định cho tôi.
     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

1.Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai

2. Nội dung tư vấn:

      Trường hợp của bạn, khi bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng Văn phòng đăng kí đất đai không cấp cho bạn với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

      Căn cứ quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

     “1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

     a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

     b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

     c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

     d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

     đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

     e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

     g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

     h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

    i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

     k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."

    "Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”

     Như vậy, căn cứ quy định trên theo Luật đất đai 2013 thì bạn phải có 1 trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo  Điều 99  Luật đất đai 2013  thì bạn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Trường hợp của bạn do bạn thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ cũ. Căn cứ quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 2006, do vậy luật áp dụng là luật đất đai năm 2003 ) như sau:

    “Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:                                                                                                                  a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;.....”

     Theo đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù đã có các giấy tờ liên quan cho việc chuyển nhượng và được ủy ban xã xác nhận. Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải:

     Thứ nhất:  nếu hai gia đình bạn thuộc trường hợp “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này,có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp” (khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013) thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Nếu không thuộc trường hợp trên thì bạn có thể :

     Thứ hai : Tìm lại chủ cũ của mảnh đất, và yêu cầu chủ cũ thực hiện lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật cho bạn, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó của bạn và chủ cũ là trái quy định của pháp luật.

• Đối với trường hợp hai gia đình có 3 người là công chức, một người nội trợ thì có được coi là sản xuất nông nghiệp hay không.

     Theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định như sau :

    “30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

     Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bạn sẽ được coi là sản xuất nông nghiệp khi trong hộ gia đình  bạn có ít nhất một cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp.

• Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất vẫn phải nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế sử dụng đất:

     Đối với việc nộp thuế sử dụng đất: Do đất của bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp, trường hợp sử dụng đất của bạn mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn là người trực tiếp sử dụng đất, do đó bạn vẫn phải có nghĩa vụ nộp thuế. Việc bạn nộp thuế đất và có biên lai không thể khẳng định mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn theo quy định của pháp luật mà chỉ thể hiện rằng bạn đang là người sử dụng đất.  Ngoài ra trường hợp của bạn phải thuộc các trường hợp được miễn , giảm thuế sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành  Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24 tháng 11 năm 2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp thì gia đình chị mới không phải nộp tiền sử dụng đất.

     Đối với lệ phí trước bạ: theo quy định của pháp luật, thì việc nộp lệ phí trước bạ chỉ phát sinh khi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu. Đối với trường hợp của bạn, có thể ở địa phương nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện sai quy định của pháp luật.

• Đối với trường hợp cung cấp mẫu đất:

     Câu hỏi của bạn không nói rõ vấn đề ý kiến của cơ quan kiểm lâm về cấp mẫu là như thế nào. Do vậy tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn. Tuy nhiên, bạn có thể đến cơ quan kiểm lâm để xác minh lại nguồn gốc đất và mẫu đất, cũng như là xác định quyền sử dụng đất của chủ cũ của mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa để làm rõ hơn nguồn gốc của mảnh đất để có thể làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn là đúng quy định của pháp luật.

     Trên đây là ý kiến tư vấn pháp luật của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 19006500 để gặp trực tiếp luật sư tư vấn và  để  yêu cầu  cung cấp dịch vụ. Hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của bạn.Chúng tôi luôn mong nhận được ý kiến đóng góp của mọi người để chúng tôi ngày càng trở lên chuyên nghiệp hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của mọi người.

     Trân trọng ./.

  Liên kết ngoài tham khảo:

     – Luật sư tư vấn đất đai

     – Kiến thức luật đất đai

     – Hỏi đáp luật đất đai

     – Văn bản pháp luật đất đai