THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ

Câu hỏi của bạn:

      Gia đình tôi có khu đất và ngôi nhà 4 tầng mặt phố Hà Nội đã có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Năm 2010 gia đình tôi đã ký hợp đồng cho thuê nhà đất kỳ hạn 5 năm. Nay do cần vốn kinh doanh, gia đình tôi có được mang nhà đất đang cho thuê đó thế chấp vay vốn ngân hàng không?

      Trong trường hợp gia đình tôi và bên thuê thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, sau đó mang nhà đất  A thế chấp ngân hàng, khi có nhu cầu cho thuê lại thì gia đình tôi có được cho thuê nhà đất đã thế chấp không?   

Câu trả lời của Luật sư:

           Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

     Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2005

     Nội dung tư vấn:

    Điều 342 BLDS 2005 quy định về thế chấp như sau:

     Trường hợp 1, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở đang cho thuê:

• Theo quy định tại Điều 345 Bộ luật Dân sự 2005 “Thế chấp tài sản đang cho thuê” thì “Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp”. Do vậy, ông/bà có quyền mang nhà đất đang cho thuê mình đi thế chấp vay vốn ngân hàng.
• Khi thực hiện thế chấp, theo Điều 24 Nghị định 163/2006, ông/bà cần thông báo cho ngân hàng biết rõ về việt tài sản đó đang được cho thuê với kỳ hạn đến năm 2015.
• Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 163/2006 thì hợp đồng cho thuê nhà đất này của ông/bà sẽ chấm dứt nhà đất của ông/bà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của ông/bà. Do vậy, khi thế chấp nhà đất này, ông/bà cần phải soát kỹ nghĩa vụ bồi thường hợp đồng, phạt hợp đồng nếu hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt trước hạn do lỗi của phía ông/bà. Nếu việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp đó bất lợi cho ông/bà thì nên đàm phán với ngân hàng và bên thuê nhà về điều khoản cho bên thuê nhà được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng với những điều kiện được quy định trong hợp đồng trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ.

Trường hợp 2, cho thuê nhà đất đang thế chấp:

• Theo quy định tại khoản 5 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005 về “Quyền của bên thế chấp tài sản” thì ông bà có quyền cho thuê nhà đất đã thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc nhà đất đó đang được dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng và phải thông báo cho ngân hàng biết về việc nhà đất đó được cho thuê. Theo Điều 23 Nghị định 163/2006 về “Cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp” nếu không thông báo cho bên thuê biết về việc nhà đất đó đang được dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng, khi ngân hàng xử lý nhà đất thế chấp thì hợp đồng thuê bị chấm dứt mà gây ra thiệt hại thì ông bà phải bồi thường cho bên thuê.
• Tuy nhiên, Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005 về “Quyền của bên thế chấp QSDĐ” lại quy định: “Bên thế chấp QSDĐ được cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
• Đây là điểm khác biệt giữa hai điều luật trong cùng một bộ luật, tuy nhiên, theo nguyên tắc ưu tiên áp dụng quy định cụ thể về QSDĐ thì trường hợp này ông/bà chỉ được cho thuê nhà đất đà thế chấp nếu được ngân hàng đồng ý.

      Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất