Câu hỏi của bạn:

     Kính chào quý luật sư.

     Xin phép quý luật sư cho em hỏi chút ạ. Gia đình em có một mảnh đất trước năm 1980, trước năm 2005 gia đình em vẫn sử dụng mảnh đất đó bình thường không có vấn đề gì, đến năm 2006 thì UBND xã đột nhiên vào đo đất để bán. Gia đình em không hiểu tại sao. Khi hỏi thì được trả lời là đất của xã nên bán, nhưng gia đình em cương quyết không cho bán và vấn đề tranh chấp đó diễn ra đến nay cũng 10 năm, gia đình em đã gửi đơn lên huyện và UBND xã nhiều lần nhưng không được giải quyết. Đến 10/2016 thì huyện và xã âm thầm đấu giá mảnh đất đang tranh chấp mà không có ý kiến hay thông báo gì với bên gia đình em cả, khi trực tiếp lên huyện hỏi thì bên TNMT huyện bảo là UBND xã báo cáo là đã thỏa thuận với gia đình em nhưng thực tế thì chưa. Hôm nay, em cùng mẹ vào gặp phó trưởng phòng TNMT huyện thì được trả lời là bà lắm điều, đất của nhà nước nên bán, và bắt mẹ em phải ký vào biên bản nhưng em không cho ký. 

    Khi em lục lại sổ đất và bản đồ mà UBND xã mới vẽ lại thì được biết cái diện tích còn dư đó là đã có từ năm 1992, mà gia đình em không hề hay biết.  Vậy quý luật sư cho em hỏi là: mảnh đất đó bố mẹ em đã sử dụng trước năm 1980 mà giờ xã lại cắt ra để bán với lý do đất của xã có từ năm 1992 có hợp lý không ạ. Em xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected], với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

       1.Căn cứ pháp lý:

        +Luật đất đai số 45/2013/QH13;

       2. Nội dung tư vấn:

      Theo những thông tin bạn cung cấp là chưa đầy đủ nên chúng tôi khó có thể tư vấn chi tiết cho bạn, sau đây chúng tôi xin tư vấn dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp.

      Trường hợp I: cần xác định nhà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì hiển nhiên hành vi của UBND xã bán đất của gia đình bạn mà không được sự đồng ý là sai với quy định của pháp luật,

     Trường hợp II: Nếu gia đình bạn chưa có sổ đỏ thì cần xem xét gia đình bạn có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không? Và tại sao trong suốt hơn 20 năm sử dụng ổn định lâu dài trên đất đó, gia đình bạn không tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ? Gia đình bạn có thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo quy định pháp luật không? Nếu như theo các cán bộ xã nói gia đình bạn sử dụng đất không đúng quy định pháp luật, thì suốt thời gian hơn 20 năm này đã có thông báo bằng văn bản về việc sử dụng đất trái pháp luật đối với gia đình bạn không, đã thông báo bao nhiêu lần và đã bị xử phạt hành chính chưa? 

      Theo quy định của luật đất đai:

      Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

     Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

     a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

     b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

     c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

     d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

     đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

     e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

     g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

     Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

     Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

      Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

      Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

        Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

       Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

      Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

       Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

      Nếu bạn có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên thì cũng như trường hợp I, Ủy ban nhân dân xã không có quyền bán đất nhà bạn.

     Trường hợp III. Đất của nhà bạn là đất thuộc quỹ đất 5%, quỹ  đất 5% là đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Thì khi đó UBND xã có quyền cho thuê phần đất đó, tuy nhiên cũng không có quyền bán mảnh đất đó cho bất kỳ ai.

      Nếu chỉ xét việc UBND xã bán đất của gia đình bạn là đúng hay sai theo quy định của pháp luật thì tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

      Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

      a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

      b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

      c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

     d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

      đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

      Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

      a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

      b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

    Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

    Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

       Theo đó tại khoản 3: Uỷ ban nhân dân cấp xã chỉ có quyền là cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Uỷ ban nhân dân cấp xã hoàn toàn không có quyền bán đất của gia đình bạn.  Vì vậy xét về hành vi như vậy là ủy ban nhân dân cấp xã đã làm sai quy định của pháp luật.

      Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể viết đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp trên bạn đã khiếu nại lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhưng không được giải quyết, thì bạn có thể tiếp tục khiếu nại nên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn đang cư trú.

       Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi Email: l[email protected]. Luật Toàn Quốc mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

      Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                 

     Liên kết tham khảo

• Luật sư tư vấn luật đất đai
• Kiến thức luật đất đai
• Hỏi đáp luật đất đai
• Văn bản luật đất đai