Điều kiện cấp sổ khi mua đất không chính chủ

Để cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ trước tiên cần xác định người thực hiện giao dịch có được ủy quyền không va hiệu lực của giấy tờ mua bán đã xác lập

CẤP SỔ ĐỎ KHI MUA ĐẤT KHÔNG CHÍNH CHỦ

Câu hỏi của bạn về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tháng 10/2010 Gia đình tôi đã mua phần đất có diện tích ngang 6m x 30m đã có nhà cấp 4 được xây sẵn (nhà được xây từ năm 2000) theo hợp đồng chuyển nhượng ghi tay (bên chuyển nhượng và bên mua ký xác nhận). Phần đất này nằm trong khuôn viên đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ba của người chuyển nhượng đứng tên).

     Ví dụ: Tổng diện tích của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ba của người chuyển nhượng đứng tên) là 1,000m2 thì phần gia đình tôi mua lại là 180m2. Hiện tại Ba và Mẹ của người chuyển nhượng đã mất. Vậy trường hợp của Tôi có được xem xét cấp quyền sử dụng đất theo quy định mới hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ:

     Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ như sau: 

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ:

2. Nội dung tư vấn về vấn đề cấp sổ khi mua đất không chính chủ:

     Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2000, bạn mua mảnh đất bằng giấy tờ viết tay và ký hợp đồng với con của người đứng tên trên sổ đỏ. Bây giờ người đứng tên sổ đỏ mất và bạn muốn được cấp sổ đỏ. Trường hợp này, chúng tôi xin tư vấn như sau:

2.1 Xác định người có quyền chuyển nhượng QSDĐ

     Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định:

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, đối với trường hợp thửa đất đã được cấp sổ đỏ thì đây sẽ là căn cứ để xác định người có quyền sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp của bạn, người đứng tên trong sổ đỏ là người bố, thì đây là người được nhà nước công nhận QSDĐ và có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác.

     Tuy nhiên, khi bạn mua đất thì người kí hợp đồng cho bạn là người con, khi đó sẽ phát sinh hai trường hợp: người con được bố ủy quyền để thay mặt chuyển nhượng QSDĐ và người con tự ý chuyển nhượng QSDĐ không được ủy quyền, cụ thể:

2.2 Trường hợp người con được bố ủy quyền thay mặt chuyển nhượng QSDĐ 

     Trong trường hợp người con được bố ủy quyền thay mặt chuyển nhượng QSDĐ và văn bản ủy quyền đó được lập theo quy định của pháp luật, thì người con hoàn toàn có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó cho bạn. Hiện tại bạn có thể dùng giấy tờ đó để làm thủ tục tách thửa và ra sổ đỏ mang tên của bạn.

Về thủ tục tách thửa và chuyển nhượng QSDĐ bạn có thể tham khảo tại các bài viết:

cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ

2.3 Trường hợp người con tự ý bán đất mà không được người bố ủy quyền

     Nếu người con không có giấy ủy quyền từ người bố với nội dung là thay mặt người bố chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó thì hợp đồng bạn ký không có hiệu lực. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

     Theo đó, nếu hợp đồng mua bán đã kí giữa bạn và người con bị vô hiệu thì bạn sẽ có nghĩa vụ trả lại đất cho bên bán và nhận lại tiền từ họ. Tuy nhiên, hợp đồng sẽ không tự động vô hiệu nếu không có yêu cầu của bên bán hoặc bên mua. Do vậy, bạn cần trao đổi với người đã bán đất cho mình, nếu hiện tại họ vẫn thiện chí tiếp tục thực hiện giao dịch và tách thửa đất cấp sổ đỏ cho bạn và trong nội bộ gia đình họ không phát sinh tranh chấp thì bạn có thể tiến hành theo các bước sau;

Bước 1: Những người thừa kế của người đứng tên trong sổ đỏ thực hiện thủ tục thỏa thuận phân chi di sản thừa kế, thỏa thuận người đại diện để chuyển nhượng QSDĐ,

Tham khảo trình tự này tại bài viết: Thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và sang tên sổ đỏ

Bước 2: Lập lại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với người đại diện có công chứng hoặc chứng thực

Bước 3: Thực hiện thủ tục tách thửa và sang tên sổ đỏ tương tự như mục 2.2

     Còn đối với trường hợp nội bộ gia đình bên bán có phát sinh tranh chấp và không thể thỏa thuận để kí lại hợp đồng chuyển nhượng cho bạn được, khi đó bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo trình tự dưới đây: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

     Kết luận: Người đứng tên trong Giấy chứng nhận QSDĐ là người được nhà nước công nhận QSDĐ và có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác. Đối với trường hợp thực hiện giao dịch về QSDĐ với người không đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền của chủ đất thì giao dịch đó mới có hiệu lực.

     Bài viết tham khảo: 

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất không chính chủ quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.comChúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Dinh