TRANH CHẤP ĐẤT BỊ CHỦ CŨ BÁN CHO NGƯỜI KHÁC

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về tranh chấp đất bị chủ cũ bán cho người khác muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Năm 2005 anh trai tôi có mua một miếng đất diện tích 120 m2, có hợp đồng và có UBND xã chứng nhận. Tuy nhiên do diện tích nhỏ mà là đất nông nghiệp nên không thể tách sổ. Cùng mua với anh trai tôi còn có nhiều người khác, cùng ký hợp đồng một ngày với anh trai tôi và sau đó họ đã xây nhà ở cho đến nay. Riêng anh trai tôi do đã có nhà ở nên không xây. Gần đây chúng tôi phát hiện ra chủ cũ đã sang tên toàn bộ diện tích của thửa đất lớn bao gồm cả của anh trai tôi và những hộ gia đình đã có nhà ở kia. Chúng tôi đã gặp trực tiếp chủ đất mới thì ông ta khẳng định đó là đất của ông đã mua của bà chủ cũ và hiện ông đã đứng tên sổ đỏ. Chúng tôi cũng đã lên phòng tài nguyên huyện thì họ cũng xác định thửa đất đó đã đứng tên ông chủ mới. Đối với những hộ có nhà kia thì ông chủ đất mới không nói gì, nhưng riêng anh trai tôi chưa có nhà thì ông ta nói anh trai tôi không có quyền sở hữu, thậm chí ông ta còn kêu người đến để bán miếng đất trên. Xin hỏi Luật sư, vậy chúng tôi phải làm gì để giữ lại mảnh đất mình đã mua? Liệu bây giờ chúng tôi cứ tiến hành xây nhà trên mảnh đất này có được không, mặc dù chưa có thổ cư và chưa có giấy phép nhưng anh trai tôi muốn xây để giữ đất? Rất mong nhận được ý kiến tư vấn của Luật sư!

      Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2005
• Luật Đất Đai 2013

Nội dung tư vấn

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định khái niệm tranh chấp đất đai như sau:

1. Giải quyết tranh chấp đất bị chủ cũ bán cho người khác

     Để giải quyết được tranh chấp này và bảo vệ quyền lợi cho anh trai bạn cần xác định các căn cứ chứng minh đã có giao dịch được xác lập giữa anh trai bạn và người chủ đất hay chưa, nếu có, giao dịch này có được xác lập theo đúng quy định của pháp luật hay không?

     Việc mua bán đất được xác lập giữa anh trai bạn và người chủ cũ hoàn toàn là giao dịch dân sự và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự 2005.

     Điều 401 BLDS 2005 có quy định về hình thức của hợp đồng dân sự như sau:

     "1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

     2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

     Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"

     Trong trường hợp này, giao dịch liên quan đến tài sản là bất động sản thì hình thức của hợp đồng phải được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

     "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điểm b khoản này."

     Như vậy, căn cứ vào những quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh trai bạn và người chủ sử dụng đất đã được UBND xã xác nhận là đúng với quy định của pháp luật và anh trai bạn hoàn toàn có đủ căn cứ để chứng minh về việc đã xác lập giao dịch này.  

     Để giải quyết được tranh chấp đất bị chủ cũ bán cho người khác, anh trai bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo các bước như sau:

     Trước tiên, anh trai bạn phải làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:

     "1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

     2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải"

     Kết quả của việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành. Nếu trong trường hợp hòa giải không thành, anh trai bạn có thể gử đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013:

     "1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

     2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

     a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều này;

     b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

2. Anh trai bạn có được xây nhà khi có tranh chấp đất bị chủ cũ bán cho người khác hay không

     Việc anh trai bạn có thể xây nhà trên đó để giữ đất hay không chúng tôi xin trả lời cho bạn như sau: như bạn đã trình bày, vì đây là đất nông nghiệp nên không thể sử dụng vào mục đích để ở. Nên việc anh trai bạn xây nhà trên phần đất đó anh trai bạn không thể tiến hành được, nếu tiến hành có thể sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết sau:

• Giải quyết tranh chấp đất đai tại xã phường
• Khởi kiện tranh chấp đất đai ở nhiều nơi theo quy định pháp luật

  Để được tư vấn chi tiết về Tranh chấp đất bị chủ cũ bán cho người khác, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật 24/7:19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.