TRANH CHẤP ĐẤT LIỀN KỀ KHI CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn :

     Tôi xin quý công ty tư vấn giúp vụ việc xảy ra như sau:

     Gia đình tôi có mảnh đất liền kề với thửa đất nhà ông Hùng, nhà ông Hùng chuyển nhượng (bán) lại cho nhà ông Quân. Quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng nhà ông Quân thực hiện trích đo lại thửa đất trên, tuy nhiên trong quá trình trích đo không có sự chứng kiến của gia đình tôi (là hộ liền kề) chưa thỏa thuận mốc ranh giới. Khi đưa cho gia đình tôi ký vào bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do cán bộ trích đo gia đình tôi đã ký vào mục “không đồng ý”. (Bìa đất Gia đình ông Hùng bàn giao diện tích cho gia đình ông Quân lấn 1m chiều rộng lên diện tích đất gia đình tôi, là không phù hợp với hiện trạng thực tế đất gia đình tôi sử dụng)

     Ngày 23/11/2015 gia đình ông Quân đã mang hồ sơ đến UBND xã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất (trong đó bao gồm cả bản trích đo mặc dù trong quá trình trích đo mà gia đình tôi đã ký vào bản mô tả ranh giới, mốc giới liền kề là “không đồng ý”).

    Ngày 24/11/2015 gia đình tôi đã có đơn kiến nghị UBND xã về việc tạm thời dừng việc lập thủ tục chuyển nhượng và cấp giấy quyền sử dụng đất giữa hai gia đình nêu trên.

     Ngày 24/11/2015 văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã về kiểm tra lại ranh giới giữa hai gia đình, nhưng gia đình tôi vẫn chưa thỏa đáng với kết quả trích đo trên.

    Ngày 27/11/2015 UBND xã đã thực hiện hoàn thiện thủ tục để hai gia đình thực hiện chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất cho hai gia đình trên.

    Ngày 27/11/2015 gia đình tôi làm đơn gửi lên UBND thành phố, phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố, văn phòng quyền sử dụng đất tạm dừng lập thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai gia đình trên. và đề nghị văn phòng đăng ký về trích đo lại diện tích hai thửa đất gia đình chúng tôi. (Đầu giờ chiều ngày 27/11/2015, thứ 6) tôi lên UBND thành phố để gửi đơn, nhưng bộ phận một cửa đã chưa nhận đơn và nói đơn kính gửi chưa hợp lệ, tôi đưa đơn sang phòng tiếp dân nhưng hôm đó là thứ 6 không có lịch tiếp dân, lịch tiếp dân là sáng thứ 2 tuần sau đó). Tôi mang đơn về, nhưng cuối buổi chiều hôm đó (27/11/2015) cán bộ trích đo đã về đo lại diện tích cho gia đình tôi theo đúng hiện trạng sử dụng mà gia đình yêu cầu, nên sáng thứ 2 tuần tiếp theo tôi không mang đơn lên phòng tiếp dân nữa mà đợi kết quả trích đo gia đình tôi khớp với diện tích gia đình nhà ông Quân không.

     Khoảng 1 tuần sau tôi có nhờ cán bộ địa chính xã lên văn phòng trích đo kiểm tra giúp xem diện tích hai gia đình có khớp nhau không, (vì thực hiện trích đo bằng máy phải lên văn phòng trích đo mới xem trước được diện tích) cán bộ địa chính đã xem và nói là diện tích hai gia đình hoàn toàn khớp nhau, nên gia đình tôi đã yên tâm và không gửi đơn nữa.

     Ngày 8/9/2016 gia đình tôi thực hiện xây tường rào theo mốc gia đình ông Quân đã cắm cọc theo đúng hiện trạng sử dụng dưới sự chứng kiến của ông Quân và 02 thợ xây. Ngày 9/9/2016 sau khi gia đình tôi hoàn thành xây xong ông Quân cho rằng trong quá trình xây dựng gia đình tôi đã lấn sang đất nhà ông ấy và cho rằng đất nhà ông ấy còn 1m chiều rộng (theo hiện trạng bìa nhà ông Hùng trước đây đó là đất nhà ông còn 1m chiều rộng lấn lên đất nhà tôi). Ông Quân đã dùng xà beng đập tường rào vừa xây và đe dọa. Công an xã, trưởng xóm đã có mặt tại hiện trường lập biên bản.

     Ngày 12/9/2016 gia đình tôi đã làm đơn đề nghị lên UBND xã, đề nghị cán bộ địa chính, công an xã thực hiện ra hiện trường kiểm tra lại diện tích liền kề giữa hai gia đình (vì gia đình ông Quân đã có giấy chứng nhận sử dụng đất mặc dù quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đó gia đình tôi ký là “không đồng ý”, gia đình tôi đã có bản trích đo).

     Chiều ngày 15/9/2016 UBND xã mời hai gia đình tôi và ông Quân lên thực hiện hòa giải và trả lời. “Không thực hiện kiểm tra hiện trường được vì hai gia đình phải thỏa thuận được ranh giới thì mới ra kiểm tra được”, và đưa về cơ sở xóm tiến hành hòa giải, xóm hòa giải 03 lần không thành công, sẽ đưa lên UBND xã hòa giải tiếp 03 lần, nếu vẫn không thành công thì hai gia đình làm đơn lên tòa.

      Tôi xin hỏi:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình ông Quân đã làm dựa trên cơ sở bản trích đo mà gia đình tôi ký vào mục “không đồng ý” với ranh giới, mốc giới liền kề đó có hợp lệ không? Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đó có giá trị pháp lý không?
2. Khi gia đình ông Quân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình tôi có bản trích đo và đề nghị UBND xã ra kiểm tra hiện trường xem gia đình nào lấn đất lên gia đình nào nhưng UBND xã trả lời là: “Không thực hiện kiểm tra hiện trường được vì hai gia đình phải thỏa thuận được ranh giới thì mới ra kiểm tra được”. UBND giải quyết như vậy có thỏa đáng không? Vụ việc như vậy UBND xã có giải quyết được không?
3. Trường hợp như trên gia đình tôi phải thực hiện các bước như thế nào? Để có thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình tôi.

     Tôi xin chân thành cám ơn quý công ty! Chúc quý công ty ngày càng phát triển lớn mạnh, trợ giúp được nhiều người dân như chúng tôi bảo vệ được quyền lợi của mình.

 Câu trả lời của luật sư:

      Chào bạn, cám ơn bạn đã tin tưởng và  gửi câu hỏi đề nghị tư vấn pháp luật đất đai đến Phòng tư vấn pháp luật qua mail – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai
• Nghị định 84/2007/NĐ-CP
• Bộ luật tố tụng dân sự 2004

2. Nội dung tư vấn

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

    Thứ nhất, Theo như bạn trình bày, giấy CNQSD đất đã được cấp cho ông Quân.

     Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai quy định như sau:

     “5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

     Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

      Đồng thời, tại nghị định 84/2007/NĐ-CP  Điều 18 quy định  như sau:

     “1.Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau:      a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;       b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;      c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị định này.”

     Như vậy, căn cứ quy định  tại điểm b nêu trên, trường hợp của bạn việc xác định ranh giới diện tích đất có sự thay đổi so với giấy CNQSD đất đã cấp, mà diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn so với giấy CNQSD đất đã cấp đối với hộ gia đình ông Hùng, thì  UBND xã nơi có đất phải thực hiện xác nhận diện tích đất nhiều hơn đó là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền sdđ trước đó, đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài, và không có tranh chấp thì phần diện tích này mới được cấp giấy CNQSD đất.

     Trường hợp của bạn, khi thực hiện đo đạc đã không có sự chứng kiến của bạn và đồng thời diện tích đất của gia đình bạn có giảm đi 1m. Do vậy, trường hợp này được xác định là có xảy ra tranh chấp đất. Do đó mà việc UBND xã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả phần diện tích đất 1m của gia đình bạn cho ông Quân khi đang xảy ra tranh chấp 1m đất này là trái quy định của pháp luật.

    Thứ hai, Đối với cách giải quyết của UBND xã như vậy là không thỏa đáng, đồng thời là thực hiện trái quy định của pháp luật. Căn cứ quy định tại Điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nêu trên, thì UBND xã có trách nhiệm thực hiện xác minh nguồn gốc diện tích đất. Đồng thời căn cứ quy định của Luật đất đai 2013 tại :

   “Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

     Như vậy, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện  tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai và đồng thời có trách nhiệm xác minh nguồn gốc đất. Do đó, nếu các bên có tranh chấp thì sẽ được thực hiện hòa giải tại UBND xã.

       Thứ ba, về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

       Căn cứ Điều 202 nêu trên và Điều 203 duới đây của Luật đất đai 2013 quy định như sau:

       Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

       Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

3. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;....
4. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

       a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

       .........

3. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

    Như vậy, bạn có nêu các bên đã thực hiện hòa giải ở xóm, và đồng thời cũng thực hiện hòa giải ở xã nhưng không thành, do vậy bạn có quyền nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

     Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất);
• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;
• Sổ hộ khẩu của gia đình bạn;
• Các giấy tờ nhân thân như chứng minh thư;
• Biên bản hòa giải ở xã, phường;
• Các giấy tờ liên quan tới giao dịch đất đai, nhà ở đang có tranh chấp

      Các bước giải quyết tranh chấp đất đai khi khởi kiện tại tòa án như sau: Trong trường hợp này, gia đình bạn và ông Quân có tranh chấp đất liền kề, khi tiến hành khởi kiện bạn cần lưu ý một số vấn đề:

     Bước 1: xác định các điều kiện khởi kiện :

• Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là tòa án nào.
• Xác định thời hiệu khởi kiện: theo quy định tại Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai là 2 năm kể từ ngày quyền và lợi ích của cá nhân bị xâm phạm.
• Xác định các điều kiện liên quan như: bắt buộc hòa giải ở cơ sở

      Bước 2: thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện:

      Bước 3: chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủ các giấy tờ như trên đã nêu

      Bước 4: nộp hồ sơ khởi kiện tại tòa án: có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện và thực hiện nghĩa vụ nộp án phí

      Bước 5: thực hiện các thủ tục sau khi tòa án ra quyết định thụ lý vụ án.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500  để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc qua Email: lienhe@toanquoc.com  . Luật Toàn Quốc mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

      Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

      Trân trọng./.

      Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• luật sư tư vấn đất đai
• Kiến thức luật đất đai
• Hỏi đáp luật đất đai