Yêu cầu phong tỏa nhà, đất đang tranh chấp mà bị đơn đã chuyển nhượng công chứng cho bên thứ ba được không?

Có được yêu cầu Tòa án phong tỏa là nhà, đất mà bị đơn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng công chứng nhà, đất này cho người thứ 3 hay không?
Thực tế trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự nói chung, tranh chấp đất đai nói riêng luật sư bảo vệ nguyên đơn đều nhìn ra vấn đề mấu chốt để bảo vệ được quyền và lợi ích của thân chủ chính là việc thu được giá trị thực khi bản án có hiệu lực, tránh tình huống khởi kiện phải bị đơn không có tóc. Tòa tuyên thắng nhưng bị đơn lại không còn tài sản để thi hành để rồi thắng cũng không giải quyết được việc gì.
Thực tế cũng thấy được một vụ án dân sự thường kéo dài rất lâu, phụ thuộc vào nội dung tranh chấp, mức độ đối kháng của cả hai phía, phụ thuộc vào quá trình xác minh thu thập chứng cứ..vv, trong quá trình tòa án thụ lý giải quyết bên nguyên đơn càng gần thắng lợi thì bên bị đơn càng có nguy cơ tẩu tán tài sản trược khi có bản án bất lợi. Thậm chí nếu bị đơn có luật sư tư vấn thì có thể ngay khi có nguy cơ bị khởi kiện họ đã lên phương án tẩu tán tài sản rồi. Mặc dù pháp luật cũng quy định việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ sẽ vô hiệu nhưng để được tuyên vô hiệu giao kết này thì nguyên đơn có khi lại phải khởi kiện một lần nữa vô cùng tốn công, tốn của và để tránh trường hợp này phong tỏa tài sản là cực kỳ quan trọng, nếu phong tỏa được thì việc thi hành án về sau mới có ý nghĩa, mới tránh được việc có các bên thứ ba làm phức tạp tình hình, mới hy vọng đảm bảo việc kiện tụng có kết quả. Việc giải quyết tranh chấp dân sự là vô cùng phức tạp, nhiều vấn đề. Trong bài viết này chúng tôi chỉ nêu lên một trường hợp khá phố biến hiện nay là: Trong quá trình khởi kiện của nguyên đơn dù chưa có bản án thì bị đơn đã tẩu tán tài sản bằng cách bán, chuyển nhượng, tặng cho (đều có công chứng nhưng chưa sang tên) cho bên thứ ba nhà đất đang tranh chấp thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án phong tỏa tài sản này không.
Căn cứ:
Điều 126 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.”
Khoản 1 Điều 12 và khoản 1 Điều 122 của Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
Khoản 1 Điều 12: “ Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Khoản 1 Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.
Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực là thời điểm hợp đồng có được công chứng, chứng thực, công việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm nà thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Cách thức yêu cầu phong tỏa là gửi đơn yêu cầu tòa án để có quyết định phong tỏa và nhanh chóng nguyên đơn cần gửi các cơ quan liên quan đến tài nguyên môi trường, tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, UBND nơi có đất, nhà để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.
Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.