Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19

Câu hỏi của bạn về có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19:

     Xin chào luật sư!

     Công ty của tôi bị ảnh hưởng nặng nề do covid-19 gây ra, sản xuất kinh doanh đang bị thua lỗ do đó không đủ khả năng để trả tiền thuê mặt bằng. Trong hợp đồng thuê nhà không quy định sự kiện bất khả kháng là dịch bệnh. Vậy nếu công ty tôi chậm thanh toán tiền thuê nhà thì có phải chịu trách nhiệm bồi thường hay phạt vi phạm hợp đồng không? Có cách nào để chúng tôi được tạm hoãn nghĩa vụ thanh toán hay không? Mong luật sư tư vấn cụ thể.

     Cảm ơn luật sư!

Câu trả lời của luật sư về Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19 như sau:

1. Cơ sở pháp lý về Có phải bồi thường khi không trả tiền thuê nhà do covid-19

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật phòng chống bệnh truyền nhiễm năm 2007
• Quyết định 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch truyền nhiễm tại Việt Nam
• Quyết định 219/QĐ-BYT ngày 29 tháng 01 năm 2020 của Bộ Y tế bổ sung dịch bệnh Covid-19 vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A

2. Nội dung tư vấn về Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19

     Hiện nay, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch covid-19 gây ra. Bên cạnh việc doanh thu bị sụt giảm nghiêm trọng, thậm chí bị thu lỗ nhưng các doanh nghiệp vẫn phải chịu gánh nặng chi phí về nhân công, thuế, bảo hiểm, tiền thuê mặt bằng,...mặc dù một số khu vực đã phải buộc dừng kinh doanh như Hà Nội, TPHCM. Vậy, doanh nghiệp không có khả năng thanh toán tiền thuê mặt bằng thì có được tạm hoãn nghĩa vụ không? Nếu đơn phương chậm nộp tiền thuê nhà thì có bị phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường hay không? Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

2.1. Covid-19 có có phải sự kiện bất khả kháng?

    Theo quy định thông thường, bên thuê nhà phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn do hai bên thỏa thuận hoặc nếu thời hạn không được ghi nhận trong hợp đồng thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Theo đó, Điều 351 Bộ luật dân sự quy định:

     Trách nhiệm dân sự là trách nhiệm bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, lãi chậm trả,....Vậy, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì bên thuê vẫn có thể được miễn trách nhiệm dân sự nếu chậm trả tiền thuê do sự kiện bất khả kháng.

     Theo khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng được định nghĩa: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

     Một sự kiện được xem là bất khả kháng phải đáp ứng hai điều kiện, đó là:

     - "Xảy ra khách quan không thể lường trước được": Yếu tố này thường được các bên hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện các bên không lường trước được hậu quả xảy ra.

     - "Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép". Yếu tố này được hiểu là mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra.

     Trước đó vào ngày 29/1/2020, Bộ Y tế đã có Quyết định 219/QĐ-BYT bổ sung dịch bệnh Covid-19 vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A. Theo Luật phòng chống bệnh truyền nhiễm năm 2007, các bệnh truyền nhiễm nhóm A là những bệnh truyền nhiễm đặc biệt nguy hiểm, có khả năng lây truyền rất nhanh, phát tán rộng và tỉ lệ tử vong cao hoặc chưa rõ tác nhân gây bệnh. Ngay sau đó, ngày 01/02/2020 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch truyền nhiễm tại Việt Nam. Bên cạnh đó vào ngày 11/03/2020 Tổ chức Y tế thế giới (WHO) đã tuyên bố Covid-19 là "đại dịch toàn cầu".

     Đồng thời gần đây, một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM… đã có văn bản tạm ngưng các hoạt động của các cơ sở tập trung đông người như karaoke, bar, Nhà hàng.... nhằm tránh lây lan virut covid -19. Điều này đã “trực tiếp” làm mất khả năng kinh doanh tạo ra doanh thu cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

     Như vậy, theo quan điểm của Luật sư là có cơ sở pháp lý để xác định dịch bệnh Covid-19 tại Việt Nam là sự kiện bất khả kháng để giải quyết hậu quả của các Hợp đồng mà các bên đã có thỏa thuận. Theo đó, nếu bên thuê nhà chậm thanh toán tiền thuê nhà do covid-19 hoàn toàn có căn cứ để được miễn trừ các nghĩa vụ về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hay lãi suất chậm trả... [caption id="attachment_192452" align="aligncenter" width="544"] Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19[/caption]

2.2. Làm sao để được miễn trách nhiệm dân sự do covid-19?

     Như đã phân tích ở trên, sự kiện kiện bất khả kháng là sự kiện khách quan và không thể lường trước được. Do đó, ngoài việc được miễn trách nhiệm dân sự (nếu có vi phạm) do covid-19 thì bên thuê có thể đề nghị được hỗ trợ từ bên cho thuê như xin giảm tiền thuê nhà, miễn tiền thuê nhà trong thời gian đóng cửa.

    Theo đó, tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp là bên thuê cần chứng minh được các thiệt hại, trở ngại do covid-19 để làm lý do xin hoãn, miễn, giảm nghĩa vụ như:

• Doanh nghiệp Cần ngay lập tức thu thập chứng cứ chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng (chẳng hạn vẫn liên tục tung ra các gói khuyến mại, marketting để có khách hàng, đã áp dụng hình thức cho nhân viên làm việc online tại nhà nhưng vẫn không có doanh thu hoặc doanh thu ít,...)
• Bên cạnh đó, bên thuê phải thống kê lại số liệu doanh thu trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch (bao gồm chi phí nhân sự, vận hành, quảng cáo….).

     Ngoài ra, phải Chủ động thông báo với bên cho thuê về những khó khăn trong tinh hình hiện tại, về ảnh hưởng của đại dịch đến việc kinh doanh không như mong muốn và từ đó không/khó có thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Pháp luật dân sự quy định việc thông báo là một nội dung quan trọng khi phát sinh các vấn đề cần trao đổi hoặc ngoài tầm kiểm soát của hai bên. Đây cũng là một hành vi thể hiện bên thuê đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép để khắc phục khó khăn.

     Như vậy, Dịch bệnh covid-19 được xếp vào nhóm A và là "đại dịch toàn cầu", nó có đủ căn cứ pháp lý và cơ sở kinh tế - xã hội để được coi là sự kiện bất khả kháng. Do đó, doanh nghiệp của bạn ảnh hưởng trực tiếp từ covid-19 dẫn đến không/khó có thể trả tiền thuê nhà đúng hạn nên đây là một sự kiện quan trọng giúp bạn được hoãn, miễn, giảm tiền thuê phát sinh từ hợp đồng nếu được bên cho thuê đồng ý. Tuy nhiên, nếu bạn đã thông báo với bên cho thuê và chứng minh được các thiệt hại như chúng tôi đã phân tích ở trên thì công ty của bạn vẫn đủ cơ sở pháp lý để tránh được các nghĩa vụ bồi thường, phạt vi phạm (nếu có) và tiền lãi chậm trả theo quy định.

     Bài viết tham khảo:

• Doanh nghiệp được gia hạn và miễn tiền chậm nộp thuế do covid-19
• Doanh nghiệp được nợ tiền bảo hiểm xã hội do covid-19

     Để được tư vấn chi tiết về Có phải bồi thường khi chậm trả tiền thuê nhà do covid-19, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật  doanh nghiệp 24/7  19006500  để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Văn Chung