PHÂN CHIA ĐẤT ĐỒNG SỞ HỮU

Câu hỏi của bạn về vấn đề phân chia đất đồng sở hữu: 

     Kính chào công ty Luật Toàn Quốc!

     Ba mẹ tôi có một miếng đất dưới quê, rộng 1000m2, trên giấy tờ đất (sổ đỏ) chỉ có đứng tên 1 mình mẹ tôi, còn ba tôi thì không đứng tên. Do tuổi tác cao, ba mẹ tôi quyết định chia đất cho 5 anh chị em tôi, mỗi người được 5.5m chiều ngang, còn chiều dài hết thuở đất.

     Gia đình tôi đã đi ra xã và xin sang tên tách sổ, nhưng do diện tích tối thiểu tách sổ quy định ở địa phương là 1000m2 nên chúng tôi không tách riêng từng sổ được mà chỉ làm sổ đồng sở hữu của 5 người con trên sổ đỏ đó (ba mẹ sẽ không còn đứng tên trên đất nữa mà sống chung với chị cả). Trên sổ đỏ cũng không ghi rõ số diện tích từng người được sở hữu như thế nào?

     Nếu tôi muốn xác định rõ vị trí đất của tôi trong miếng đất tổng của ba mẹ, và diện tích của tôi trong đó như thế nào, để ví dụ tôi có thể muốn bán, vậy tôi phải làm biên bản họp gia đình để chia đất về diện tích và vị trí, phải không? 

     Xin quý công ty cho biết trường hợp của tôi phải làm thế  nào ạ.

    Trân trọng cảm ơn quý công ty!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề phân chia đất đồng sở hữu:

     Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về phân chia đất đồng sở hữu, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề phân chia đất đồng sở hữu như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề phân chia đất đồng sở hữu:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Bộ luật dân sự 2015;

2. Nội dung tư vấn về phân chia đất đồng sở hữu:

     Một mảnh đất muốn được tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu. Trong trường hợp của bạn, mảnh đất không đủ diện tích tối thiểu nên phải chuyển sang đất đồng sở hữu. Bây giờ bạn muốn xác định ranh giới đất với các đồng sở hữu. Có 2 cách sau:

2.1 Chuyển mục đích sử dụng đất

     Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất ban đầu là 1000 m2 và nếu phân chia cho 5 người thì diện tích mỗi người khoảng 200 m2. Quy định về diện tích tối thiểu đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. 

     Nếu mảnh đất lớn đang là đất nông nghiệp thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để diện tích tối thiểu giảm xuống. Khi đó, mảnh đất ban đầu sẽ phân chia được cho 5 anh em. 

     Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định như sau:

2.1.1 Thành phần hồ sơ

     Thành phần hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì còn phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và sổ Hộ khẩu.

2.1.2 Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

     Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện như sau:

     Bước 1: Nộp hồ sơ

     Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền trả kết quả.

     Tiểu kết: Chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất có diện tích tối thiểu nhỏ hơn là một cách để phân chia được mảnh đất.  [caption id="attachment_192688" align="aligncenter" width="450"] phân chia đất đồng sở hữu[/caption]

2.2 Lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và văn bản thỏa thuận/ vi bằng về việc phân chia QSDĐ

     Bước 1: Lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất

     Bạn có thể sử dụng dịch vụ đo đạc tại Ủy ban nhân dân hoặc công ty đo đạc để lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Nội dung của hồ sơ đó xác định rõ ranh giới, mốc giới mỗi phần đất của 5 anh em. 

     Bước 2: Lập văn bản thỏa thuận/ vi bằng về việc phân chia QSDĐ

     Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận hay vi bằng chỉ là căn cứ thể hiện sự phân chia rạch ròi của các đồng sở hữu, tránh việc xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất. Hai loại văn bản đó hoàn toàn không có giá trị thay thế sổ đỏ.

Và trong trường hợp một trong năm người đồng sở hữu mảnh đất muốn chuyển nhượng phần của mình cho người khác thì phải tuân thủ quy định tại Điều 218 BLDS 2015:

     Theo đó, nếu một trong năm người muốn chuyển nhượng phần của mình thì phải thỏa thuận với những người còn lại và những người còn lại được quyền ưu tiên mua, nếu họ không mua thì mới được chuyện nhượng cho người khác.

     Kết luận: Để phân chia mảnh đất không tách được, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất hoặc lập văn bản thỏa thuận/ vi bằng về việc phân chia QSDĐ.

     Bài viết tham khảo:

• Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật
• Lập vi bằng nhà đất theo quy định của pháp luật hiện nay

     Để được tư vấn chi tiết về phân chia đất đồng sở hữu quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. 

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Dinh