Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thuế chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP;

1. Thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

     Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

     Theo đó, có thể hiểu, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước để được sử dụng đất vào mục đích theo nhu cầu của mình khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2. Cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

     Về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 109 Luật đất đai 2013 và hướng dẫn cụ thể tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tư, chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định như trên.

     Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có 1 thửa đất đã được cấp sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm, hiện nay bạn muốn chuyển đất đó sang đất ở để làm nhà.

     Vậy đây sẽ thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

     Khi thực hiện chuyển đổi, tiền thuế bạn phải nộp được xác định bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể:

Số tiền phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất trồng cây lâu năm

Trong đó: tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất tương ứng với mục đích sử dụng đất được quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.