TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CHUYỂN NHƯỢNG Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi luật Toàn Quốc tôi có một vài sự việc nhờ luật Toàn Quốc giúp đỡ.

     Ba năm trước tôi có mua một miếng đất ở sát nhà tôi. Đất đã được sang tên cho tôi, có giấy sử dụng đất. Đến nay tôi lấy đất để sử dụng thì chủ trước ngăn cản không cho tôi sử dụng. Người đó thưa ra tòa đòi lấy lại đất với lí do miếng đất có dính 1 mét vuông trên căn nhà chung của vợ chồng người đó. Người đó nói lúc trước là tự ý người vợ bán, không có sự đồng ý của người chồng nên muốn hủy bỏ giấy sử dụng đất của tôi. Miếng đất đó là của ba cho con gái và không liên quan đến người chồng, nó chỉ dính một ít vào cái sảnh. Lúc mua thì tôi chưa yêu cầu giao trả đất, người bán nói sẽ trả khi chúng tôi sử dụng. Tôi phải làm sao để lấy được quyền sử dụng đất.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật Hôn nhân và gia đình.

Nội dung tư vấn

     1. Tranh chấp quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng

     Theo thông tin bạn cung cấp bạn mua đất từ năm 2014 và đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên bạn. Nhưng 2 bên chưa bàn giao đất. Đến nay khi muốn lấy đất để sử dụng, chủ cũ không trao trả mà kiện đòi phần đất này. Vì lý do đất dính 1m2 trên căn nhà của họ và lúc giao dịch không có chữ ký của cả hai vợ chồng bên bán. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp đất đó là đất cha tặng riêng con gái nên lúc mua bán chỉ có chữ ký của người vợ.

     Căn cứ khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất chứng minh quyền sử hữu hợp pháp của anh với mảnh đất này:

     "16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

     Anh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của anh. Chỉ có nhà nước có quyền hủy việc công nhận này bằng việc thu hồi Giấy chứng nhận. Căn cứ điểm d khoản 2 điều 106 Luật đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi Giấy chứng nhận của anh trong trường hợp:

     "d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

    [caption id="attachment_60919" align="aligncenter" width="450"] Tranh chấp quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng[/caption]

     Khoản 3 điều 106 Luật đất đai cũng quy định, việc quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện sau khi có quyết định hoặc bản án của Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, người chủ cũ muốn đòi đất phải được Tòa án quyết định công nhận quyền sử dụng đất của họ và hủy Giấy chứng nhận của bạn.

     2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng

     Thứ nhất, xác định chủ sở hữu của mảnh đất trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì đất là tài sản tặng cho riêng giữa bố và con gái nên không được xác định là tài sản chung của vợ chồng căn cứ khoản 1 điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

     “Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

     …

     Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

     Chính vì vậy chỉ có người vợ là chủ sở hữu duy nhất có quyền định đoạt đối với tài sản này. Việc ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần chữ ký xác nhận của người vợ. Hợp đồng phải đảm bảo điều kiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật căn cứ khoản 3 điều 167 Luật đất đai. Như vậy, bạn hoàn toàn đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người chồng cho rằng đây là tài sản chung của hai vợ chồng thì phải có bằng chứng chứng minh trước Tòa.

     Thứ hai, về việc tranh chấp một 1m2 đất có nhà của hai vợ chồng chủ cũ, bạn phải căn cứ vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của hai bên để xác định ranh giới thửa đất. Nếu có căn cứ phần diện tích này nằm trong quyền sử dụng của họ, bạn không được xây dựng và phải trả lại diện tích này cho bên họ.

     Do chúng tôi không được tiếp nhận hồ sơ giấy tờ của bạn nên tư vấn của chúng tôi chỉ là những tư vấn tổng quát nhất dựa trên thông tin bạn cung cấp. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, bạn có thể ủy quyền cho luật sư đại diện ra Tòa giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng này.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất khi thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
• Khởi kiện đòi chia lại đất đã được cấp sổ đỏ cho người khác

    Để được tư vấn chi tiết về Tranh chấp quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.