Quy định pháp luật về lệ phí cấp sổ đỏ

Khi cấp sổ đỏ khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính. 

LỆ PHÍ CẤP SỔ ĐỎ

     Rất mong luật sư tư vấn rõ hơn các quy định pháp luật về lệ phí cấp sổ đỏ năm 2020 khi thực hiện mua bán/chuyển nhượng. Hiện, tôi đang là bên mua, chúng tôi có thỏa thuận: mọi chi phí, lệ phí cấp sổ đỏ đều do bên mua chịu. Tôi cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về lệ phí cấp sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về lệ phí cấp sổ đỏ như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Lệ phí cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng gồm những loại nào?

      Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định pháp luật, khi cấp sổ đỏ cần phải nộp thuế, lệ phí, phí khác nhau.

     Cụ thể, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ nói về các phí phải nộp khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Lệ phí, phí này bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính, lệ phí khác.

2. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 6 điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 và điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Theo đó thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. 

    Mức đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% đối với thu nhập từ từng lần chuyển nhượng bất động sản.

    Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì căn cứ tính thuế xác định theo giá đất quy định trong bảng giá đất tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

3. Lệ phí cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng: lệ phí trước bạ

    Giá tính lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất được quy định tại điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
  • Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

    Mức thu đối với nhà, đất là 0.5%. 

4. Lệ phí cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng: Phí thẩm định hồ sơ 

    Loại lệ phí tiếp theo người sử dụng đất phải chịu khi thực hiện sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phí thẩm định hồ sơ. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức phí trên địa bàn dựa theo tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương tại mỗi thời kỳ. Thường có thể dao động quanh mức 0,15% giá trị chuyển nhượng

5.  Lệ phí cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng: Lệ phí địa chính

    Lệ phí địa chính khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.

6. Một số lưu ý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6.1. Điều kiện chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 đang có hiệu lực thi hành quy định về điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, khoản 3 điều 167 luật đất đai cũng quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng, chứng thực:

  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
  • Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
  • Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Do vậy, nếu không thỏa mãn các điều kiện chung nêu tại điều 188, 167 của luật đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện được.

6.2. Điều kiện riêng biệt khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, trong một số trường hợp, khi chuyển nhượng quyền sử dụng một số loại đất đặc biệt thì các bên còn phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt, cụ thể như sau:

  • Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm:

          Cụ thể được quy định tại điều 189 luật đất đai 2013:

Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

  •  Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

     Đây là một trong số những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định nhằm phù hợp cho việc canh tác nông nghiệp trên địa bàn xã, phường thị trấn và được cụ thể hóa tại điều 190 của luật đất đai 2013:

Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

  • Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Đây là quy định nhằm đảm bảo việc sản xuất nông nghiệp không bị ảnh hưởng hoặc phù hợp với định hướng phát triển của khối ngành, cụ thể:

Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

  • Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Điều kiện này của luật nhằm đảm bảo các đơn vị thực hiện dự án kinh tế đáp ứng đầy đủ vốn, nhân lực, vật lực, trang thiết bị đối với dự án. Cụ thể:

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Đây là điều kiện nhằm hạn chế các quyền của người sử dụng đất, bởi tính chất đặc biệt của mục đích sử dụng loại đất tham gia giao dịch:

Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

6.3. Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định về một số trường hợp không được nhận tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:

  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
  • Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
  • Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

     Kết luận: Khi cấp sổ đỏ khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chín; giá để tính các loại chi phí nêu trên cũng không giống nhau cho mọi trường hợp. Đồng thời, các bên tham gia giao dịch cần chú ý đến các điều kiện để được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không phải mọi trường hợp có nhu cầu là đều có thể chuyển nhượng được.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về lệ phí cấp sổ đỏ:

Tư vấn qua điện thoại: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về hồ sơ, trình tự, thủ tục, kê khai, hoặc các vấn đề khác liên quan đến sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; về lệ phí cấp sổ đỏ khi sang tên mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

 

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

 

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

 

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về lệ phí cấp sổ đỏ như: soạn thảo/kê khai hồ sơ sang tên đất đai; thực hiện thủ tục tính toán thuế phí khi sang tên và thực hiện sang tên; soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho….

      Bài viết tham khảo:

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.