Quy định của pháp luật về ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ

Ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ được quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 76/2014/TT-BTC, cụ thể như sau:

GHI NỢ TIỀN THUẾ ĐẤT KHI CẤP SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Gia đình tôi đang làm đơn xin cấp sổ hồng. Và có ý định khi có sổ sẽ vay thế chấp mở rộng kinh doanh nhà trọ. Tuy nhiên, được chi cục thuế thông báo phải đóng đến 820 triệu tiền thuế mới có sổ. Được biết tôi có thể nợ thuế không tính lãi suất đến 5 năm theo pháp luật.

     Thật sự hiện tại gia đình tôi không thể đóng được mức tiền thuế đó. Và nếu không mở rộng việc kinh doanh thì 5 năm sau cũng chưa chắc có được đủ tiền để đóng. Từ vấn đề trên, tôi có một số thắc mắc sau:

     Giả sử, tôi chấp nhận nợ thuế để ra sổ thì:

  1. Nợ thuế có tăng theo mức thuế hiện hành ko? Ví dụ: thuế đất hiện tại là 5 triệu/m2. 5 năm sau thuế đất tăng thành 10 triệu/m2 thì gia đình tôi sẽ đóng ở giá thuế nào?
  2. Nợ thuế là tôi nợ ai, Chi cục thuế hay bộ phận tín dụng của phường?
  3. Trong thời gian nợ thuế, tôi có thể sử dụng sổ vừa được cấp để vay vốn kinh doanh không?
  4. Sau thời hạn 5 năm, tôi vẫn chưa trả được hết thuế thì bị tính lãi suất. Vậy mức lãi suất đó là bao nhiêu?
  5. Hiện tại tôi đóng thuế đất là 2 triệu/năm. Sau khi có sổ hồng, thuế đất hàng năm tôi đóng là bao nhiêu?

     Những vấn đề trên rất quan trọng với gia đình tôi, mong được luật sư giải đáp.

     Gia đình tôi chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

   Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Nội dung tư vấn về ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ:

     Số tiền 820 triệu mà bạn phải nộp để được cấp Giấy chứng nhận là tiền sử dụng đất. Dựa vào các quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ, chúng tôi xin trả lời các câu hỏi của bạn như sau:

1. Khi được ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ, nếu giá đất tăng thì số tiền còn nợ có tăng không?

     Khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân (…) có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (…) hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. (…)”. 

     Đồng thời, Điểm a Khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định:

     “Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

     Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ“.

     Như vậy, tiền thuế đất được nợ có tăng khi giá đất thay đổi hay không phụ thuộc vào thời điểm bạn thanh toán, cụ thể:

  • Nếu bạn thanh toán trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ trên Giấy chứng nhận, thì số tiền sử dụng đất còn nợ vẫn là số tiền thuế đất phải nộp được cơ quan thuế xác định tại thời điểm ghi nợ.
  • Nếu hết thời hạn 5 năm mà bạn vẫn chưa thanh toán hết số tiền thuế đất còn nợ, thì căn cứ vào Điểm a Khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC, số tiền thuế đất phải nộp sẽ được xác định lại theo giá đất tại thời điểm thanh toán nợ theo công thức sau:

     Tiền sử dụng đất phải nộp = (tiền sử dụng đất còn nợ) : (tổng số tiền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận) x (tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ)

2. Ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ là ghi nợ với ai?

     Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi người sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất, thì đó là nợ giữa người sử dụng đất với Nhà nước.

     Theo Điểm a Khoản 4 Điều 17 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cơ quan kho bạc là cơ quan có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đến cơ quan thuế để kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho người sử dụng đất và đến kho bạc nhà nước để nộp tiền thuế đất còn nợ.

ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ

Ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ

3. Trong thời gian ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ, có thể sử dụng sổ vừa được cấp để vay vốn kinh doanh không?

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, “trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

     Sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn kinh doanh cũng là một hình thức thực hiện quyền của người sử dụng đất, cụ thể là thế chấp quyền sử dụng đất.

     Như vậy, bạn chỉ được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình khi đất đã có Giấy chứng nhận và thanh toán xong tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ còn nợ. 

4. Sau khi có sổ hồng, thuế đất hàng năm phải đóng là bao nhiêu?

      Thuế đất hàng năm phải nộp được xác định căn cứ vào giá tính thuế và thuế suất.

     Theo quy định tại Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định.

       Thuế suất được quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:

     “1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

     2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

     Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

     a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

     b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

     3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

     4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

     5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

     6. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

     7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

     Như vậy, căn cứ vào giá tính thuế, thuế suất được nêu trên, bạn sẽ xác định được số thuế đất phải nộp.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết :

    Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về ghi nợ tiền thuế đất khi cấp sổ đỏ. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

    Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

    Trân trọng./.

Liên kết tham khảo: