Nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ phải hoàn thành

Xác định nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ phải hoàn thành do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thuế thu nhập cá nhân....

 NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn được luật sư tư vấn như sau: Theo quy định hiện hành, các nghĩa vụ tài chính về đất mà người sử dụng đất bao gồm những loại nào?

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về nghĩa vụ tài chính về đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về nghĩa vụ tài chính về đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Nghĩa vụ tài chính về đất được hiểu như thế nào?

     Pháp luật hiện hành hiện không có quy định cụ thể về khái niệm thế nào là nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên có thể hiểu nghĩa vụ tài chính về đất đai là các khoản thu tài chính về đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

     Theo đó, để được thực hiện các quyền của người sử dụng đất một cách đầy đủ và toàn diện nhất, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ

2. Nghĩa vụ tài chính về đất bao gồm những loại gì?

2.1 Tiền sử dụng đất

     Theo Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

  • Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đổi tượng sử dụng đất bao gồm:

Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

    Theo đó, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong trường hợp được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật
  • Căn cứ tính tiền sử dụng đất: Căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và được bổ sung bởi Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP. Theo đó các căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:
    • Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
    • Mục đích sử dụng đất.
    • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
  • Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất: Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

2.2 Tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê

    Hiện nay, khi các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thuê đất của nhà nước thì phải nộp tiền sử dụng đất thì có hai hình thức thuê là trả tiền thuê đất hằng năm và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là một khoản phí mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước với một diện tích xác định.

  • Căn cứ tính tiền thuê đất: Căn cứ tính tiền thuê đất được quy định tại Khoản 2 Điều 108 và Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định như sau:
    • Diện tích đất cho thuê;
    • Thời hạn cho thuê đất;
    • Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá;
    • Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
  • Thời điểm thu tiền thuê đất: Thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất

2.3 Thuế sử dụng đất hàng năm

      Hiện nay, thực hiện theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành hai nhóm chủ yếu bao gồm các loại đất sử dụng trong nông nghiệp và phi nông nghiệp. Các loại đất này đều được quy định là đối tượng mà những cá nhân, tổ chức khi sử dụng phải đóng thuế sử dụng đất hằng năm theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Theo đó, việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm sẽ phát sinh khi có điều kiện cụ thể như sau:

  • Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các tổ chức, cá nhân đã được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc do những người đang thực tế sử dụng đất thực hiện.
  • Loại đất mà cá nhân, tổ chức sử dụng được xác định là một trong các đối tượng mà pháp luật ghi nhận là đối tượng phải chịu thuế, bao gồm:
    • Các loại đất được sử dụng trong nông nghiệp như đất trồng trọt, trồng rừng hay nuôi trồng thủy sản.
    • Các loại đất được sử dụng ngoài mục đích nông nghiệp (hay còn gọi là đất phi nông nghiệp) như đất ở, đất được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh hoặc sản xuất hay các loại đất khác thuộc nhóm này thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh.

2.4 Tiền thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

      Hiện nay theo quy định của pháp luật thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng mà các cá nhân, tổ chức quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
  • Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất sản dưới mọi hình thức.

      Khi các cá nhân, tổ chức phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật.

2.5 Lệ phí trước bạ nhà đất

     Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với tài sản.

     Theo quy định tại Điều 5 Nghị định Nghị định 140/2016/NĐ-CP, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

  • Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
  • Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà đất là 0,5%

      Kết luận: Việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là căn cứ để Nhà nước công nhận quyền của người sử dụng đất một cách toàn diện và đầy đủ nhất.

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư: Trước đây năm 2012 nhà tôi có mua mảnh đất ở nhưng chưa sang tên đổi chủ. Bây giờ nhà tôi muốn sang tên thì có cần đóng tiền thuế đất không ạ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ là gì?

     Nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ được hiểu là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi sang tên sổ đỏ do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất.

     Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ là bắt buộc nếu người sử dụng đất muốn được sang tên sổ đỏ và công nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, trừ các trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính. Vậy nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ bao gồm những loại nào và mức thu là bao nhiêu?

2. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ mà người sử dụng đất bắt buộc phải nộp. Đây là khoản tiền có mức thu lớn nhất trong các loại nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ.

     Khoản 5 điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức; Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

     Điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi bổ sung điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

     Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

3. Lệ phí trước bạ nhà đất

     Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhà đất cũng là một trong các loại nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ mà người có yêu cầu sang tên sổ đỏ phải nộp. Tuy nhiên, khoản thu này có mức thu nhỏ hơn so với thuế thu nhập cá nhân.

     Theo quy định tại điều 3 nghị định 140/2016/NĐ-CP người nộp lệ phí trước bạ tổ chức, cá nhân có tài sản là nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ.

     Điều 5 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0,5%.

     Ngoài thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, người sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ phải nộp một số khoản phí và lệ phí địa chính khác như: phí thẩm định hồ sơ cấp GCN, phí đo đạc, phí in phôi bìa… Mức thu các loại phí và lệ phí này do từng địa phương quy định sao cho phù hợp với tình hình kinh tế của địa phương đó.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về nghĩa vụ tài chính về đất:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ, trình tự thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ… mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cư thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ bao gồm: hỗ trợ kê khai hồ sơ sang tên sổ đỏ, đại diện theo ủy quyền của khách hàng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, thay mặt thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ…

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Ngọc Thúy