ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỒNG SỞ HỮU

Câu hỏi về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu 

     Kính gửi Luật Toàn Quốc! Tôi có vấn đề này xin được tư vấn ạ. Trước kia tôi có mua 1 căn nhà và khi ra làm thủ tục sang tên thì căn nhà này đồng sở hữu với 2 căn bên cạnh. Và khi chuyển nhượng mới làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ nhà giao sổ hồng cho 1 trong 3 nhà giữ. Vậy xin hỏi bây giờ tôi muốn bán nhà thuộc phần sở hữu của tôi cho người khác thì có vướng mắc gì không. thủ tục chuyển nhượng như thế nào ạ!

Câu trả lời về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu

         Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu như sau:

1. Căn cứ pháp lý về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;

2. Nội dung tư vấn về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu

2.1. Xác định quyền sử dụng đất đồng sở hữu là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất

     Theo thông tin bạn cung cấp, có 3 căn nhà trên cùng một thửa đất và mỗi người chỉ mua một căn nhà. Chủ sử dụng đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho 3 người đứng tên đồng sở hữu và đã làm thủ tục sang tên. Nhưng không nói rõ là đứng tên đồng sở hữu theo phần hay đồng sở hữu hợp nhất. Với mỗi hình thức sở hữu, quyền định đoạt tài sản chung của các đồng quyền sử dụng đất là khác nhau.

     Việc xác định hình thức sở hữu căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất. Nếu xác định là sở hữu chung theo phần thì tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ kèm theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất đo đạc theo hiện trạng phần quyền sử dụng đất của các bên. Mỗi bên được cấp một giấy chứng nhận thể hiện diện tích sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng theo quy định tại điều 8 thông tư 223/2014/TT-BTNMT như sau: [caption id="attachment_130113" align="aligncenter" width="450"] Định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu[/caption]

     “1. Trường hợp người có quyền sử dụng riêng đối với một phần diện tích thửa đất, sở hữu riêng một phần tài sản gắn liền với đất và có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích khác của thửa đất, sở hữu chung đối với một phần tài sản khác thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó được ghi như sau:

     a) Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên trang 1 của Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Thông tư này;

     b) Thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất được ghi trên trang 2 của Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 6 và các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều 7 của Thông tư này, trong đó:

     - Diện tích đất sử dụng: ghi tổng diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng riêng và sử dụng chung với người khác. Hình thức sử dụng đất ghi diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng và ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung;

     - Diện tích của tài sản (gồm diện tích xây dựng, diện tích sàn): ghi tổng diện tích tài sản mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sở hữu riêng và sở hữu chung với người khác. Hình thức sở hữu tài sản ghi từng hình thức và diện tích sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại Điểm d Khoản 2, Điểm d Khoản 3, Điểm b Khoản 4, Điểm d Khoản 5 và Điểm c Khoản 6 Điều 7 của Thông tư này.

     ...

     c) Tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận ghi tên những người cùng sử dụng chung đối với từng phần diện tích đất sử dụng chung; tên người cùng sở hữu chung đối với từng phần diện tích tài sản gắn liền với đất chung. Ví dụ: "Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C"; Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) và cùng sở hữu chung Nhà kho (diện tích 20m2 sàn) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C".”

2.2. Định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản chung đồng sở hữu

     Khoản 1 và 2 Điều 218 Bộ luật dân sự quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

     “1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

     2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

     Điều 209 và điều 210 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hai hình thức này như sau:

     - Sở hữu chung theo phần:

• Phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     - Sở hữu chung hợp nhất

• Phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
• Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

     Như vậy, nếu bạn muốn bán đất thuộc sở hữu chung hợp nhất bạn phải được sự đồng ý của các đồng sử dụng đất khác và phải chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Nếu quyền sử dụng đất của bạn là sở hữu chung theo phần bạn có thể chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của bạn nhưng phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 điều 218 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     “3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

     Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

     Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Đất không được phép tách thửa có được đứng tên đồng quyền sử dụng đất khi mua không?
• Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành

     Để được tư vấn chi tiết về định đoạt quyền sử dụng đất đồng sở hữu, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.